Les surfaces d'expertise

La surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

la S.H.O.B. doit être mesurée de manière à prendre en compte, d'une part, l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part, tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.

Ainsi, sont compris dans la S.H.O.B. :

• les rez-de-chaussée et étages, (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple) ;
• tous les niveaux intermédiaires tels que mezzanines et galeries ;
• les combles et sous-sols, aménageables ou non ;
• les toitures terrasses, accessibles ou non.

En revanche, sont à exclure de la S.H.O.B. :

•   les constructions ne formant pas de planchers telles que les pylônes, canalisations, citernes, silos de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ;
•   les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
•   tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher et notamment ceux occasionnés par les trémies d'escalier, d'ascenseur ou de monte-charge.

Ne constituent pas davantage de surface de plancher, les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur et les rampes d'accès.

En revanche, constitue de la S.H.O.B., la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès, ou à la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie de l'ascenseur.

La surface Hors Œuvre Nette (S.H.O.N.) s'obtient à partir de la S.H.O.B. en opérant un certain nombre de déductions :

Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions

"Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial".

Cette déduction s'opère au regard de l'appréciation des trois critères suivants.

Hauteur des locaux

Sont considérées comme non aménageables les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant de hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m.

Affectation des locaux

Ne sont pas pris en compte dans la S.H.O.N. certains locaux en comble ou en sous-sol non aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction (chaufferie, système d'air conditionné, machinerie d'ascenseurs, installation téléphonique...).

En revanche, sont pris en considération les surfaces telles que buanderies, salles de jeux, vestiaires, séchoirs.

Consistance des locaux

Peuvent être considérées comme non aménageables les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m (impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou en raison de l'encombrement de la charpente).

Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes du rez-de-chaussée

"Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée"

Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules

"Sont déduites des surfaces de plancher hors œuvre, les bâtiments ou les parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules".

Ces surfaces ne sont pas comprises dans la S.H.O.N. qu'elles soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l'immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, constructions en silo ou isolées).

Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles

"Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production".

Déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation

"Est déduite une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation". Cette déduction ne s'applique qu’aux surfaces de plancher affectées à l'habitation.

Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique.

Déductions spécifiques aux opérations de réfection d'immeubles à usage d'habitation

"Sont également déduites de la surface hors œuvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à l'usage d'habitation et dans la limite de 5 m² par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée".

La détermination de la S.H.O.N. permet de vérifier si un projet respecte la densité de construction ou les droits de construction autorisés sur le terrain d'implantation, ou de déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l'objet d'une division.

La S.H.O.N. est ainsi d’usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d’urbanisme.

La Surface Utile Brute est égale à la Surface Hors œuvre Nette, déduction faite des :

•   éléments structuraux : poteaux, murs extérieurs, refends...
•   circulations verticales : les parties non déduites dans le cadre de la S.H.O.N.

La Surface Utile Brute peut se décomposer en trois éléments :

•   circulations horizontales,
•   locaux à caractère social et sanitaire,
•   surfaces effectivement réservées aux postes de travail (bureaux, ateliers, laboratoires, etc.).

La surface utile brute est le paramètre de base le plus couramment retenu pour les expertises en valeur vénale, en valeur d'utilité ou en valeur locative de marché.

Il s'agit de la surface utile effectivement réservée au travail (surfaces administratives, de recherche fondamentale, de stockage, de production et assimilées...),

Elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.

Cette notion est principalement utilisée pour les surfaces de ventes et en particulier les boutiques.

Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves...).

La notion de surface pondérée est utilisée également de façon plus rare et moins systématique dans l'évaluation d'autres types d'immeubles ou de locaux, Le principe reste le même mais il est appliqué d'une manière différente, en ramenant les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou "étalon"

Cette notion est fréquemment utilisée dans les centres commerciaux. Elle correspond à la surface hors œuvre nette d'un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques.

Elle ne comprend pas les voies de desserte ou circulations communes à différents lots (dans les galeries marchandes ou centres commerciaux par exemple).

Cette notion est souvent utilisée pour les locaux à caractère commercial (bureaux, activités...).

Elle correspond à la surface utile brute sous réserve de la comptabilisation effective des parties de locaux à usage commun (circulations horizontales, sanitaires...).

La surface habitable est la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, ébrasement de portes et fenêtres. II n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Somme des surfaces hors œuvre (c'est-à-dire murs périmétriques compris) des différents niveaux d'un bâtiment, affectés de coefficients de pondération proportionnels :

•   soit à l'utilité de ces niveaux par rapport à celle d'un niveau courant (en cas d'estimation de la valeur vénale),
•   soit à leur prix de revient (en cas d'évaluation du coût de construction ou de reconstruction).

Il s'agit de la superficie des planchers des 1ocaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie.

Cette surface privative est donc très proche des notions de surface utile brute en immobilier d'entreprise et de surface habitable en habitation, sans toutefois se confondre entièrement avec celles-ci.