Le bail
Définition
Un contrat de bail existe dès qu’une personne (qu’on appelle le bailleur et qui est en général le propriétaire, mais peut être aussi l’agent immobilier) cède l’usage ou la jouissance d’un immeuble ou partie d’immeuble à une autre personne (qu’on appelle le preneur ou le locataire) en contrepartie du paiement d’un loyer.
La résidence principale
- La loi s’applique aux locations de logements destinés, avec l’accord du bailleur, à la résidence principale du locataire. Ceci concerne les locations tant meublées que non meublées et cela vise également les sous-locations affectées à la résidence principale.
- La condition essentielle et nécessaire, c’est que les lieux loués servent réellement à la résidence principale du locataire.
Cela signifie que cette inscription n’est pas indispensable pour que la loi s’applique, mais aussi que cette inscription n’est pas suffisante pour que la location soit automatiquement «protégée».
Il faut, et c’est l’essentiel, que le locataire habite effectivement les lieux en les considérant comme sa résidence principale.
Il s’agit là d’une condition à ce point essentielle que si elle devait cesser d’exister en cours de bail, le contrat ne serait plus régi par les articles 1 à 12 de la loi mais bien par les règles de droit commun et les clauses du contrat, s’il y en a.
- Il faut, de plus, que l’affectation des lieux à titre de résidence principale ait été « acceptée par le propriétaire bailleur ».
De quoi s’agit-il ?
1° Lorsque le locataire destine les lieux loués à sa résidence principale dès le début de sa location (de son entrée en jouissance, dit la loi), le législateur dit qu’il faut l’accord exprès ou tacite du bailleur.Si le bailleur ne marquait pas son accord, la location ne serait donc pas visée d’après le «texte» de l’article 1. Mais la loi ne peut non plus être détournée de son but de «protection» à l’égard des logements servant de résidence principale.
L’accord «exprès» du bailleur ne suscitera pas de problèmes : il pourra découler de l’intitulé du bail « conclu à titre de résidence principale » ou de tout autre écrit.
L’accord «tacite» risque de susciter plus de problèmes et lorsque le bail écrit ne dit rien et lorsqu’il s’agit d’un bail verbal. Il faudra alors prouver que le propriétaire savait que le locataire voulait occuper les lieux à titre de résidence principale et qu’il ne s’y est pas opposé. Lorsque la location porte sur un appartement ou une maison manifestement uniquement destinée au logement, cet accord tacite pourra découler de la nature même des lieux loués, sauf preuve contraire bien entendu.
Là où les problèmes risquent de se poser de manière plus aiguë, c’est lors de la location d’immeubles mixtes, dont une partie peut être affectée, mais ne l’est pas nécessairement, à un petit commerce et l’autre au logement.
Clause interdisant l’affectation des lieux à titre de résidence principale
En principe, une telle clause est nulle et elle ne peut donc s’appliquer.
Elle est valable dans un seul cas, lorsque deux conditions sont remplies :
1° le bail doit indiquer la résidence principale réelle du preneur pendant la location ;
- cette exclusion d’affectation des lieux à titre de résidence principale doit être accompagnée d’une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux.
Ce sera le cas pour la location de bureaux ou de résidences de vacances.
Certains problèmes d’interprétation se poseront sans doute.
Comme cette exclusion a été édictée pour éviter les fraudes, il faudra examiner si la clause a pour seul but de contourner la loi ou si elle répond à des données «objectives». Cela dépendra des cas.
2° En cours de bail, les lieux peuvent aussi être affectés à la résidence principale du locataire moyennant l’accord écrit du bailleur.
Ici l’accord écrit et donc exprès du bailleur est indispensable.
Si le bailleur refuse, on ne peut l’obliger à accepter cette modification d’affectation et la location initiale se poursuivra sans entrer dans le champ d’application de la loi.
Si le bailleur accepte, le bail relatif à la location affectée au logement principal commence à la date de l’accord.
Exclusions du champ d’application normal des articles 1 à 12 de la loi
Lorsqu’une location est affectée à la résidence principale du locataire mais n’est consentie qu’à titre accessoire d’un contrat principal relatif à la fonction ou à l’activité du preneur, elle n’entre pas dans le champ d’application des articles 1 à 12 et les règles qui lui sont applicables sont celles du droit commun de la location, combinées avec le contenu du contrat principal.
Exemples :
- location à un cadre d’une maison de fonction appartenant à son employeur ;
- location d’un rez-de-chaussée à un concierge comme accessoire de sa fonction dans l’immeuble.
Les locations entrant dans le champ d’application de la loi seront réglementées par :
- les articles 1 à 12 de la loi du 20/02/1991 qui sont souvent impératifs, et lorsque c’est permis, éventuellement par les clauses de leur contrat de location ;
- les dispositions générales des articles 1714 à 1762 bis du Code civil, le plus souvent supplétives, éventuellement complétées ou modifiées par les clauses de leur contrat.
Plusieurs sortes de location, peuvent être régies par les règles de droit commun :
- location d’une résidence secondaire même de longue durée,
- location d’un kot d’étudiant à Bruxelles, Mons, Ottignies, Namur, Wanfercée-Baulet, etc. ,
- location d’un flat à Anvers ou Bruxelles servant de pied-à-terre à un industriel habitant Arlon ou Tournai,
- location d’une maison à Bruxelles par un fonctionnaire étranger l’occupant généralement en semaine, alors qu’il rejoint sa famille à Rome ou Milan les week-ends et les vacances dans leur logement familial
par exemple, une location secondaire dans les Ardennes dans laquelle un couple à la retraite s’installe, abandonnant le logement occupé précédemment à Namur, mais sans avoir obtenu l’accord de son propriétaire dans les Ardennes.
Cette location sera régie par les règles générales, quoique les époux n’aient aucun autre logement.
L'enregistrement du bail
L’enregistrement d’un contrat de bail écrit est une obligation prévue expressément dans le code des droits d’enregistrement.
Cette obligation s’applique à tous les actes écrits constatant un bail, une sous-location ou une cession de bail, en Belgique.
Ces dispositions imposent également l’enregistrement des modifications et des avenants.
L’enregistrement n’est qu’une simple formalité qui a lieu auprès du receveur local de l’enregistrement et des domaines (voir la liste d’adresses dans l’annuaire téléphonique à la rubrique «Ministère des Finances, TVA enregistrements et domaines »). Le receveur inscrit votre contrat dans un registre spécial.
Comment procéder ?
Le bailleur ou le locataire remet au receveur tous les exemplaires du bail, donc au moins trois.
Ceux qui sont destinés au locataire et au bailleur doivent être timbrés avec un timbre fiscal à 90 F (en vente dans les meilleurs bureaux de poste).
Le receveur y appose un cachet qui confère date certaine au bail ; il conserve le dernier exemplaire dans ses archives.
Les parties disposent de 4 mois pour procéder à l’enregistrement. Passe ce délai, l’enregistrement est encore possible mais donnera lieu au paiement d’une amende égale au montant des droits d’enregistrement éludés.
Tant le propriétaire que le locataire sont redevables de l’amende.
Cette sanction n’intervient cependant que si l’une ou l’autre partie fait officiellement usage de l’écrit contenant le bail, par exemple en cas de litige devant le juge de paix.
Les droits à payer
Le taux du droit d’enregistrement est un droit fixe de +/- 1.000 francs. En principe, les droits d’enregistrement sont à charge du locataire, sauf si le bail prévoit qu’ils sont à charge du propriétaire (ou si les 2 parties se partagent le paiement).
L’enregistrement du contrat de bail écrit, outre son caractère obligatoire, présente des avantages certains.
En effet, il donne à celui-ci une date certaine : on connaît officiellement à quelle date la location a pris cours. Par ce fait, ce contrat est rendu « opposable » aux tiers.
Un nouvel acquéreur aura plus de mal à mettre fin à la location et le locataire pourra mieux faire valoir ses droits en cas d’expropriation (si une autoroute doit passer par son terrain par exemple).
Pour des raisons fiscales, le bailleur a également intérêt à faire enregistrer le bail si une partie des locaux loués l’est à usage professionnel (le locataire occupe une ou plusieurs pièces à usage de bureau et déduit la quotité de loyer qui s’y rapporte à titre de frais professionnels) et que le bail détermine cette quotité.
Le revenu cadastral sera alors calculé séparément pour la quotité louée à usage professionnel ; le bailleur, tenu de déclarer à titre de revenu imposable le revenu cadastral majore de la partie du loyer et des charges excédant le revenu cadastral, pourra alors ne déclarer pour la partie non professionnelle que le montant du revenu cadastral qui s’y rapporte.
Enfin, notez cette remarque importante : le non-enregistrement d’un bail n’enlève rien à sa valeur ; le bail continue à faire la loi des parties.
Attention :
Il est bon de faire également enregistrer les annexes au bail (par exemple l’état des lieux) si on désire qu’elles soient opposables aux tiers ; lorsqu’un jugement fait état d’un bail écrit non enregistré, les deux parties se verront réclamer des amendes fiscales par le receveur de l’enregistrement.
Cette obligation s’applique à tous les actes écrits constatant un bail, une sous-location ou une cession de bail, en Belgique.
Ces dispositions imposent également l’enregistrement des modifications et des avenants.
L’enregistrement n’est qu’une simple formalité qui a lieu auprès du receveur local de l’enregistrement et des domaines (voir la liste d’adresses dans l’annuaire téléphonique à la rubrique «Ministère des Finances, TVA enregistrements et domaines »). Le receveur inscrit votre contrat dans un registre spécial.
Comment procéder ?
Le bailleur ou le locataire remet au receveur tous les exemplaires du bail, donc au moins trois.
Ceux qui sont destinés au locataire et au bailleur doivent être timbrés avec un timbre fiscal à 90 F (en vente dans les meilleurs bureaux de poste).
Le receveur y appose un cachet qui confère date certaine au bail ; il conserve le dernier exemplaire dans ses archives.
Les parties disposent de 4 mois pour procéder à l’enregistrement. Passe ce délai, l’enregistrement est encore possible mais donnera lieu au paiement d’une amende égale au montant des droits d’enregistrement éludés.
Tant le propriétaire que le locataire sont redevables de l’amende.
Cette sanction n’intervient cependant que si l’une ou l’autre partie fait officiellement usage de l’écrit contenant le bail, par exemple en cas de litige devant le juge de paix.
Les droits à payer
Le taux du droit d’enregistrement est un droit fixe de +/- 1.000 francs. En principe, les droits d’enregistrement sont à charge du locataire, sauf si le bail prévoit qu’ils sont à charge du propriétaire (ou si les 2 parties se partagent le paiement).
L’enregistrement du contrat de bail écrit, outre son caractère obligatoire, présente des avantages certains.
En effet, il donne à celui-ci une date certaine : on connaît officiellement à quelle date la location a pris cours. Par ce fait, ce contrat est rendu « opposable » aux tiers.
Un nouvel acquéreur aura plus de mal à mettre fin à la location et le locataire pourra mieux faire valoir ses droits en cas d’expropriation (si une autoroute doit passer par son terrain par exemple).
Pour des raisons fiscales, le bailleur a également intérêt à faire enregistrer le bail si une partie des locaux loués l’est à usage professionnel (le locataire occupe une ou plusieurs pièces à usage de bureau et déduit la quotité de loyer qui s’y rapporte à titre de frais professionnels) et que le bail détermine cette quotité.
Le revenu cadastral sera alors calculé séparément pour la quotité louée à usage professionnel ; le bailleur, tenu de déclarer à titre de revenu imposable le revenu cadastral majore de la partie du loyer et des charges excédant le revenu cadastral, pourra alors ne déclarer pour la partie non professionnelle que le montant du revenu cadastral qui s’y rapporte.
Enfin, notez cette remarque importante : le non-enregistrement d’un bail n’enlève rien à sa valeur ; le bail continue à faire la loi des parties.
Attention :
Il est bon de faire également enregistrer les annexes au bail (par exemple l’état des lieux) si on désire qu’elles soient opposables aux tiers ; lorsqu’un jugement fait état d’un bail écrit non enregistré, les deux parties se verront réclamer des amendes fiscales par le receveur de l’enregistrement.
La preuve du bail
Entre parties
Si vous possédez un bail écrit, aucun problème ne devrait se poser au niveau de la preuve.
Attention cependant - un bail n’est considéré comme un bail écrit que s’il a été fait dans les formes prescrites, notamment en ce qui concerne le nombre d’exemplaires, la mention de ce nombre d’exemplaires et les signatures.
S’il n’en est pas ainsi, le bail écrit ne sera reconnu que comme l’aveu faisant la preuve d’un bail verbal.
- S’il n’existe qu’un bail verbal et que ce bail n’a pas encore été exécuté (ni remise des clés, ni occupation), on ne peut fournir la preuve que par l’aveu (reconnaissance) de la partie adverse ou, si nécessaire, serment devant la justice. La preuve par témoins n’est pas admise.
- S’il n’existe qu’un bail verbal et que ce bail a reçu un début d’exécution (par exemple, le « locataire » occupe déjà les lieux ou a payé des « loyers »), il faut prouver ce début d’exécution.
Elle doit résulter d’un aveu ou d’un écrit tel que versement d’arrhes, lettres, quittances de loyer, etc.
Le juge apprécie, car l’occupation ou le versement d’arrhes à eux seuls ne constituent pas toujours la preuve d’une volonté commune de conclure un bail (cas des squatters s’installant dans des immeubles inoccupés).
A l’égard des tiers
Une location ne peut être réellement opposée à des tiers que si eue a été faite par écrit et a reçu date certaine.
Pour pouvoir prouver les conditions de la location, cette double exigence est toujours requise (par exemple, clause du bail selon laquelle le bailleur s’interdit de résilier le bail en fin de triennat pour «faire d’importants travaux», ou sans motif mais moyennant préavis :
cette clause est imposable à l’acquéreur dans la mesure où le bail lui est opposable, c’est-à-dire a date certaine).
Par contre, un tiers pourrait prouver par tous les moyens (témoignage compris) l’existence d’un bail.
Ainsi, le contrôleur fiscal pourrait établir le fait de la location du logement en ayant recours au témoignage des voisins.
Durée du bail
Le principe : premier bail d’une durée de 9 ans
Toute location de résidence principale a désormais une durée de 9 ans, que le bail soit écrit ou verbal, que les lieux soient ou non meublés (sauf location inférieure ou égale à 3 ans autorisée, ou supérieure à 9 ans).
ce sera le cas automatiquement :
Ainsi, pour un contrat de bail conclu le 01/05/1991 pour une entrée dans les lieux le 01/07/1991, la période de 9 ans a commencé le 01/07/1991 et s’est achevée le 30/06/2000.
Pour les locations conclues avant le 28/02/1991 auxquelles s’appliquent les articles 1 à 12, la solution est moins simple car la première période de 9 ans n’est pas supposée commencer en 1991, mais remonte parfois à plusieurs années.
Il faut donc distinguer : le bail à date certaine et le bail sans date certaine.
q Si le contrat à date certaine, la date d’entrée en vigueur est celle qui est fixée dans le contrat.
q Si le contrat n’a pas date certaine : il y a encore deux possibilités :
1) Si le contrat a pris cours avant le 1 janvier 1987 (et que l’une des parties au moins peut le prouver), le contrat est présumé être entré en vigueur le 1 janvier 1987. La loi décide que le contrat a commencé ce jour là et il n’est pas possible de prouver le contraire.
2) Si le contrat a pris cours après le 1 janvier 1987 (mais avant le 28 février 1991), la date d’entrée en vigueur du bail est présumée être la date à laquelle le locataire s’est inscrit au registre de la population ou au registre des étrangers à l’adresse du bien loué. Si le locataire n’a pas procédé à cette inscription avant cette date, alors il faudra déterminer la date d’entrée en vigueur du bail « par toute voie de droit », c’est à dire par tous les moyens (lettres, factures, …)
Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins 6 mois avant l’échéance.
Que se passe-t-il si aucune des deux parties ne met fin au bail à l’expiration de cette période de 9 ans ?
Dans ce cas, le bail est proroger (ou prolongé) pour une période de trois ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé, tous les 3 ans, sans motifs et sans payer d’indemnité.
Fin anticipée des baux de 9 ans ou plus
Locataires et propriétaires peuvent, à certaines conditions, mettre fin au bail avant la fin de la période de 9 ans ou d’une période plus longue initialement prévue mais pas pendant une location de courte durée, sauf si une clause le permet.
En cas de congé, qui peut être donné à n’importe quel moment, le délai de préavis commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné.
Fin anticipée à I’initiative du locataire
Désormais, le locataire peut mettre fin à sa location sans avoir à invoquer aucun motif et cela à n’importe quel moment de sa location.
Préavis à donner :
Le locataire devra toujours donner un préavis de 3 mois s’il désire mettre fin anticipativement à sa location.
Son montant variera d’après le moment où la location prend fin :
(1) Pour les contrats en cours, il y a parfois une mesure de transition : voyez le texte.
(2) Sauf s’il s’agit d’un nouveau propriétaire.
(3) Cette possibilité de résiliation peut être exclue ou limitée par contrat.
Fin anticipée à l’initiative du bailleur :
Pour rappel : dans les locations de 9 ans et plus, le propriétaire a la possibilité de mettre fin au bail avant terme, en respectant un préavis, dans trois hypothèses :
Le bailleur peut mettre fin à une location à tout moment du bail si c’est pour occuper le bien personnellement, en respectant un préavis de 6 mois.
Qu’entend-on par occupation personnelle ?
C’est la volonté du bailleur d’occuper le bien loué effectivement et personnellement ou de le faire occuper de la même manière par
Formalités à accomplir
Le bailleur doit envoyer au locataire un préavis de 6 mois et l’informer par écrit de l’identité de la personne qui occupera le bien et de son lien de parenté avec lui.
Ces deux éléments sont indispensables pour permettre au locataire de vérifier au moins sommairement l’intention réelle du propriétaire.
Recours du locataire ?
Si le bailleur n’a pas indiqué la personne qui occupera le lieu, ce préavis est nul et le locataire ne doit pas en tenir compte.
A-t-il d’autres possibilités de s’y opposer à ce stade ?
Le locataire doit s’incliner et ne peut contester le préavis sauf si les motifs invoqués sont manifestement irréalisables ou non prévus par la loi : le bailleur indique dans son renon une personne décédée ou n’ayant aucun lien de parenté avec lui (les enfants de sa compagne par exemple). Si tel était le cas, il pourrait bien sûr contester le préavis.
Attention : une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles peut cependant être demandée par le locataire. Aucune indemnité n’est due par le bailleur qui invoque l’occupation personnelle même si ce renon intervient après 2 ans de location seulement.
Les parties peuvent-elles exclure ce motif de congé dans le contrat de bail. ?
Il semble bien que non, sauf en ce qui concerne le bail de rénovation.
Une telle clause n’empêcherait donc pas le bailleur d’invoquer ce motif.
Pour rappel, ce motif ne peut être invoqué durant un contrat de courte durée.
Ce que comporte cette occupation personnelle :
L’occupation doit avoir lieu dans l’année qui suit le moment où le locataire a effectivement restitué les lieux.
Cette occupation doit être effective et continue pendant 2 ans au moins.
Sanctions ?
Que se passerait-il si l’occupation ne commençait pas dans l’année ou si après 1 an d’occupation, le bailleur vendait son bien à un acquéreur qui s’installerait aussitôt ?
Le locataire aurait droit à une indemnité au moins équivalente à 18 mois du dernier loyer dû.
Lourde sanction, on le voit, à laquelle le bailleur ne pourrait échapper sauf s’il prouve que des circonstances exceptionnelles l’ont seules empêché de réaliser le motif invoqué.
Ce pourrait être le cas si, tombé gravement malade ainsi que son épouse, il devait entrer en maison de repos. Ce ne serait pas le cas s’il décidait de vendre sa maison parce qu’il y aurait tout à coup un boom sur le marché immobilier.
Le congé
Le congé ou renon est un acte par lequel le bailleur ou le locataire met fin au bail.
Il est devenu pratiquement indispensable pour qu’une location affectée à la résidence principale du locataire prenne fin.
Il est également utilisé pour éviter la tacite reconduction d’un bail écrit de droit commun et pour mettre fin à ces locations lorsqu’elles sont à durée indéterminée ou verbales.
Formes du congé :
Le congé peut être donné sous n’importe quelle forme (oralement, par lettre simple ou recommandée, par huissier, mais il faut prouver ce congé et, dans de nombreux cas, la loi rend l’écrit nécessaire.
Il est donc préférable d’envoyer tout congé «par recommandé» , éventuellement même avec accusé de réception afin d’éviter toute difficulté de preuve.
Si le bailleur désire donner congé pour le logement principal de deux époux, il doit adresser le congé à chacun des époux séparément, s’il a eu connaissance du mariage
Le congé doit être daté et signé.
Il contiendra la mention de la date à laquelle le contrat prendra fin.
Il en va de même pour mettre fin ensuite aux périodes successives de 3 ans.
Le congé donné en cours de bail par le locataire ne doit, lui non plus, être motivé.
Par contre, si le bailleur veut mettre fin à une location en cours de bail pour occupation personnelle ou pour effectuer des travaux importants, le congé doit être clairement et suffisamment motivé,
en cas d’occupation personnelle, le congé doit indiquer l’identité complète de la personne qui réalisera l’occupation et son lien de parenté avec le bailleur ;
en cas de travaux importants, le congé doit être accompagné des documents prévus par l’article 3 §4 (permis de bâtir, devis détaillé, description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur. coût ou contrat d’entreprise).
Toute location de résidence principale a désormais une durée de 9 ans, que le bail soit écrit ou verbal, que les lieux soient ou non meublés (sauf location inférieure ou égale à 3 ans autorisée, ou supérieure à 9 ans).
ce sera le cas automatiquement :
- si le bail est verbal ;
- si le bail est conclu par écrit sans indication de durée ;
- si le bail est conclu par écrit pour une durée déterminée comprise entre 3 et 9 ans.
Point de départ de ces neuf ans
Pour les locations conclu après le 28 février 1991, il n’y a aucun problème, elles commenceront à la date prévue pour leur entrée en vigueur et sera indiquée dans le contrat ?Ainsi, pour un contrat de bail conclu le 01/05/1991 pour une entrée dans les lieux le 01/07/1991, la période de 9 ans a commencé le 01/07/1991 et s’est achevée le 30/06/2000.
Pour les locations conclues avant le 28/02/1991 auxquelles s’appliquent les articles 1 à 12, la solution est moins simple car la première période de 9 ans n’est pas supposée commencer en 1991, mais remonte parfois à plusieurs années.
Il faut donc distinguer : le bail à date certaine et le bail sans date certaine.
q Si le contrat à date certaine, la date d’entrée en vigueur est celle qui est fixée dans le contrat.
q Si le contrat n’a pas date certaine : il y a encore deux possibilités :
1) Si le contrat a pris cours avant le 1 janvier 1987 (et que l’une des parties au moins peut le prouver), le contrat est présumé être entré en vigueur le 1 janvier 1987. La loi décide que le contrat a commencé ce jour là et il n’est pas possible de prouver le contraire.
2) Si le contrat a pris cours après le 1 janvier 1987 (mais avant le 28 février 1991), la date d’entrée en vigueur du bail est présumée être la date à laquelle le locataire s’est inscrit au registre de la population ou au registre des étrangers à l’adresse du bien loué. Si le locataire n’a pas procédé à cette inscription avant cette date, alors il faudra déterminer la date d’entrée en vigueur du bail « par toute voie de droit », c’est à dire par tous les moyens (lettres, factures, …)
Le bail a date certaine lorsqu’il a été enregistré, lorsqu’il a été constaté dans un acte authentique (acte notarié ou jugement), ou si l’un des signataires, par exemple le bailleur, est décédé.
Que se passe-t-il à l’expiration de cette période de 9 ans ?Le locataire et le bailleur peuvent chacun mettre fin au contrat, sans motif, et sans devoir payer d’indemnité, mais à condition de donner un congé au moins 6 mois avant l’échéance.
Que se passe-t-il si aucune des deux parties ne met fin au bail à l’expiration de cette période de 9 ans ?
Dans ce cas, le bail est proroger (ou prolongé) pour une période de trois ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la faculté de mettre fin au bail prorogé, tous les 3 ans, sans motifs et sans payer d’indemnité.
Fin anticipée des baux de 9 ans ou plus
Locataires et propriétaires peuvent, à certaines conditions, mettre fin au bail avant la fin de la période de 9 ans ou d’une période plus longue initialement prévue mais pas pendant une location de courte durée, sauf si une clause le permet.
En cas de congé, qui peut être donné à n’importe quel moment, le délai de préavis commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné.
Fin anticipée à I’initiative du locataire
Désormais, le locataire peut mettre fin à sa location sans avoir à invoquer aucun motif et cela à n’importe quel moment de sa location.
Préavis à donner :
Le locataire devra toujours donner un préavis de 3 mois s’il désire mettre fin anticipativement à sa location.
Indemnités ?
- Si le locataire met fin à la location en cours après la 3ème année de location, il ne devra plus aucune indemnité.
Son montant variera d’après le moment où la location prend fin :
- si celle-ci prend fin pendant la lère année, le locataire devra l’équivalent
- si celle-ci prend fin pendant la 2e année, le locataire devra l’équivalent
- si celle-ci prend fin pendant la 3e année, le locataire devra l’équivalent
QUAND ET COMMENT PEUT-ON METTRE FIN A UN CONTRAT DE BAIL (1) |
| QUAND ? |
MOTIF ? |
PREAVIS |
INDEMNITE A PAYER A L’AUTRE PARTIE ? |
| PAR LE |
LOCATAIRE |
||
| Les premiers 9 ans : - au cours de la première année |
aucun |
3 mois |
3 mois de loyer |
| - au cours de la 2ième année |
aucun |
3 mois |
2 mois de loyer |
| - au cours de la 3ième année |
aucun |
3 mois |
1 mois de loyer |
| - à tout moment au-delà de la 3ième année |
aucun |
3 mois |
aucune |
| prolongation de 3 ans : |
aucun |
6 mois |
aucune |
| PAR LE |
PROPRIETAIRE |
||
| Les premiers 9 ans : - à tout moment du bail |
Occupation personnelle |
6 mois |
aucune |
| - à l’expiration de la 3ième année |
Aucun (3) Travaux important dans l’immeuble (3) |
6 mois 6 mois |
9 mois de loyer aucune |
| - à l’expiration de la 6ième année |
Aucun (3) Travaux important dans l’immeuble (3) |
6 mois 6 mois |
6 mois de loyer aucune |
| - à l’échéance du contrat |
aucun |
6 mois |
aucune |
| Prolongation de 3 ans : - à tout moment du bail |
occupation personnelle |
6 mois |
aucune |
| - à l’expiration d’une période de 3 ans. |
aucune |
6 mois |
aucune |
(1) Pour les contrats en cours, il y a parfois une mesure de transition : voyez le texte.
(2) Sauf s’il s’agit d’un nouveau propriétaire.
(3) Cette possibilité de résiliation peut être exclue ou limitée par contrat.
Fin anticipée à l’initiative du bailleur :
Pour rappel : dans les locations de 9 ans et plus, le propriétaire a la possibilité de mettre fin au bail avant terme, en respectant un préavis, dans trois hypothèses :
- pour occuper le bien personnellement,
- pour effectuer des travaux importants, ou
- sans motif mais moyennant indemnité.
Le bailleur peut mettre fin à une location à tout moment du bail si c’est pour occuper le bien personnellement, en respectant un préavis de 6 mois.
Qu’entend-on par occupation personnelle ?
C’est la volonté du bailleur d’occuper le bien loué effectivement et personnellement ou de le faire occuper de la même manière par
- le bailleur lui-même ;
- son conjoint ;
- ses descendants et ceux de son conjoint (enfants éventuellement adoptifs ou petits enfants) ;
- ses ascendants, ceux de son conjoint (parents, grands-parents) ;
- ses frères et sœurs, ceux de son conjoint ;
- ses oncles et tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.
Formalités à accomplir
Le bailleur doit envoyer au locataire un préavis de 6 mois et l’informer par écrit de l’identité de la personne qui occupera le bien et de son lien de parenté avec lui.
Ces deux éléments sont indispensables pour permettre au locataire de vérifier au moins sommairement l’intention réelle du propriétaire.
Recours du locataire ?
Si le bailleur n’a pas indiqué la personne qui occupera le lieu, ce préavis est nul et le locataire ne doit pas en tenir compte.
A-t-il d’autres possibilités de s’y opposer à ce stade ?
Le locataire doit s’incliner et ne peut contester le préavis sauf si les motifs invoqués sont manifestement irréalisables ou non prévus par la loi : le bailleur indique dans son renon une personne décédée ou n’ayant aucun lien de parenté avec lui (les enfants de sa compagne par exemple). Si tel était le cas, il pourrait bien sûr contester le préavis.
Attention : une demande de prorogation pour circonstances exceptionnelles peut cependant être demandée par le locataire. Aucune indemnité n’est due par le bailleur qui invoque l’occupation personnelle même si ce renon intervient après 2 ans de location seulement.
Les parties peuvent-elles exclure ce motif de congé dans le contrat de bail. ?
Il semble bien que non, sauf en ce qui concerne le bail de rénovation.
Une telle clause n’empêcherait donc pas le bailleur d’invoquer ce motif.
Pour rappel, ce motif ne peut être invoqué durant un contrat de courte durée.
Ce que comporte cette occupation personnelle :
L’occupation doit avoir lieu dans l’année qui suit le moment où le locataire a effectivement restitué les lieux.
Cette occupation doit être effective et continue pendant 2 ans au moins.
Sanctions ?
Que se passerait-il si l’occupation ne commençait pas dans l’année ou si après 1 an d’occupation, le bailleur vendait son bien à un acquéreur qui s’installerait aussitôt ?
Le locataire aurait droit à une indemnité au moins équivalente à 18 mois du dernier loyer dû.
Lourde sanction, on le voit, à laquelle le bailleur ne pourrait échapper sauf s’il prouve que des circonstances exceptionnelles l’ont seules empêché de réaliser le motif invoqué.
Ce pourrait être le cas si, tombé gravement malade ainsi que son épouse, il devait entrer en maison de repos. Ce ne serait pas le cas s’il décidait de vendre sa maison parce qu’il y aurait tout à coup un boom sur le marché immobilier.
Le congé
Le congé ou renon est un acte par lequel le bailleur ou le locataire met fin au bail.
Il est devenu pratiquement indispensable pour qu’une location affectée à la résidence principale du locataire prenne fin.
Il est également utilisé pour éviter la tacite reconduction d’un bail écrit de droit commun et pour mettre fin à ces locations lorsqu’elles sont à durée indéterminée ou verbales.
Formes du congé :
Le congé peut être donné sous n’importe quelle forme (oralement, par lettre simple ou recommandée, par huissier, mais il faut prouver ce congé et, dans de nombreux cas, la loi rend l’écrit nécessaire.
Il est donc préférable d’envoyer tout congé «par recommandé» , éventuellement même avec accusé de réception afin d’éviter toute difficulté de preuve.
Si le bailleur désire donner congé pour le logement principal de deux époux, il doit adresser le congé à chacun des époux séparément, s’il a eu connaissance du mariage
Le congé doit être daté et signé.
Il contiendra la mention de la date à laquelle le contrat prendra fin.
Congé «motivé»
Pour mettre fin à une première période de location de 9 ans (ou plus s’il s’agit d’un bail de longue durée), aucun motif ne doit être donné ni par le bailleur ni par le locataire.Il en va de même pour mettre fin ensuite aux périodes successives de 3 ans.
Le congé donné en cours de bail par le locataire ne doit, lui non plus, être motivé.
Par contre, si le bailleur veut mettre fin à une location en cours de bail pour occupation personnelle ou pour effectuer des travaux importants, le congé doit être clairement et suffisamment motivé,
en cas d’occupation personnelle, le congé doit indiquer l’identité complète de la personne qui réalisera l’occupation et son lien de parenté avec le bailleur ;
en cas de travaux importants, le congé doit être accompagné des documents prévus par l’article 3 §4 (permis de bâtir, devis détaillé, description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée de leur. coût ou contrat d’entreprise).
Durée du préavis
Pour les locations servant de résidence principale au preneur, la durée du préavis à donner est toujours de 3 mois pour le locataire et de 6 mois pour le bailleur sauf s’il s’agit d’un contrat de courte durée.
Dans ce dernier cas, la loi prévoit un préavis d’un mois seulement tant pour le locataire que pour le bailleur.
Pour les locations régies par le droit commun, le préavis et sa durée sont réglés par les dispositions du contrat s’il en contient.
Si le contrat ne prévoit rien ou si le bail est verbal ou à durée indéterminée, le délai de préavis est d’un mois, que le congé émane du bailleur ou du locataire.
Le préavis prend cours à partir du ler jour qui suit le mois au cours duquel le destinataire a pu prendre connaissance du congé ; peu importe, à cet égard, que le destinataire n’ait pas retiré de lettre recommandée à la poste.
Causes et modalités usuelles de fin de bail
L’échéance
En ce qui concerne les locations affectées à la résidence principale du preneur, nous avons vu qu’actuellement une telle location ne prend jamais fin automatiquement ni après une première durée de 9 ans ni après une période subséquente de 3 ans.
Un préavis est toujours nécessaire pour y mettre fin.
Si le préavis n’est pas donné ou n’est pas donné en temps utile, la location se poursuivra de 3 en 3 ans aux mêmes conditions ; si le bailleur ou le locataire souhaite voir modifier les conditions de la location (loyer, sort des transformations par exemple), il doit donc envoyer un préavis.
En ce qui concerne les locations « ordinaires », si le bail est à durée déterminée, il prend normalement fin à son échéance sans qu’un préavis soit nécessaire sauf si le bail le prévoit.
L’envoi d’un préavis s’impose cependant si l’on veut éviter la tacite reconduction du bail pour une même durée aux mêmes conditions.
Si le bail est verbal ou à durée indéterminée, l’envoi d’un préavis est indispensable si l’on désire y mettre fin.
En cours de bail
En ce qui concerne les locations «principales», nous avons vu que le locataire peut à tout moment y mettre fin moyennant préavis de 3 mois.
Le bailleur peut lui aussi à tout moment mettre fin à la location pour occupation personnelle (sauf bail de rénovation excluant cette possibilité) moyennant préavis.
A l’expiration des 1er et 2ème triennats, il peut également mettre fin à la location moyennant préavis pour effectuer des travaux importants, ou moyennant paiement d’une indemnité.
En ce qui concerne les locations «ordinaires», seule une clause du contrat peut autoriser le bailleur ou le locataire à mettre fin à la location en cours pour les motifs prévus.
Incidences extérieures sur la durée du bail
Destruction du bien
Le bail est automatiquement résilié s’il y a perte totale des lieux par cas fortuit.
La perte totale signifie que l’immeuble comme tel est rendu totalement inhabitable, matériellement ou juridiquement ; cette perte doit se produire par cas fortuit, c’est-à-dire sans faute du propriétaire.
C’est notamment le cas si l’immeuble est détruit par un incendie ou une explosion, ou s’il est déclaré insalubre par l’autorité publique.
En ce cas, aucun jugement n’est nécessaire : locataire et bailleur retrouvent immédiatement leur liberté, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité ou autres dommages et intérêts sauf si la destruction est la suite d’une faute du bailleur (construction sans permis de bâtir par exemple).
Lorsque le bien n’est que partiellement détruit (garage incendié, partie d’immeuble détruite par l’explosion d’une bonbonne à gaz) mais toujours par cas fortuit, la location peut être résiliée ou le prix du loyer diminué
La résiliation ou la diminution de loyer n’est pas automatique : c’est le juge saisi de la demande du locataire qui accorde tantôt l’une tantôt l’autre, selon les circonstances.
Encore une fois, il n’accorde de dommages et intérêts au locataire que si la perte résulte d’une faute grave du bailleur.
Attention : le locataire ne peut pas forcer le bailleur à reconstruire le bien lorsque la perte partielle ou totale du bien se produit par suite d’un événement fortuit.
Dans ce dernier cas, la loi prévoit un préavis d’un mois seulement tant pour le locataire que pour le bailleur.
Pour les locations régies par le droit commun, le préavis et sa durée sont réglés par les dispositions du contrat s’il en contient.
Si le contrat ne prévoit rien ou si le bail est verbal ou à durée indéterminée, le délai de préavis est d’un mois, que le congé émane du bailleur ou du locataire.
Le préavis prend cours à partir du ler jour qui suit le mois au cours duquel le destinataire a pu prendre connaissance du congé ; peu importe, à cet égard, que le destinataire n’ait pas retiré de lettre recommandée à la poste.
Causes et modalités usuelles de fin de bail
L’échéance
En ce qui concerne les locations affectées à la résidence principale du preneur, nous avons vu qu’actuellement une telle location ne prend jamais fin automatiquement ni après une première durée de 9 ans ni après une période subséquente de 3 ans.
Un préavis est toujours nécessaire pour y mettre fin.
Si le préavis n’est pas donné ou n’est pas donné en temps utile, la location se poursuivra de 3 en 3 ans aux mêmes conditions ; si le bailleur ou le locataire souhaite voir modifier les conditions de la location (loyer, sort des transformations par exemple), il doit donc envoyer un préavis.
En ce qui concerne les locations « ordinaires », si le bail est à durée déterminée, il prend normalement fin à son échéance sans qu’un préavis soit nécessaire sauf si le bail le prévoit.
L’envoi d’un préavis s’impose cependant si l’on veut éviter la tacite reconduction du bail pour une même durée aux mêmes conditions.
Si le bail est verbal ou à durée indéterminée, l’envoi d’un préavis est indispensable si l’on désire y mettre fin.
En cours de bail
En ce qui concerne les locations «principales», nous avons vu que le locataire peut à tout moment y mettre fin moyennant préavis de 3 mois.
Le bailleur peut lui aussi à tout moment mettre fin à la location pour occupation personnelle (sauf bail de rénovation excluant cette possibilité) moyennant préavis.
A l’expiration des 1er et 2ème triennats, il peut également mettre fin à la location moyennant préavis pour effectuer des travaux importants, ou moyennant paiement d’une indemnité.
En ce qui concerne les locations «ordinaires», seule une clause du contrat peut autoriser le bailleur ou le locataire à mettre fin à la location en cours pour les motifs prévus.
Incidences extérieures sur la durée du bail
Destruction du bien
Le bail est automatiquement résilié s’il y a perte totale des lieux par cas fortuit.
La perte totale signifie que l’immeuble comme tel est rendu totalement inhabitable, matériellement ou juridiquement ; cette perte doit se produire par cas fortuit, c’est-à-dire sans faute du propriétaire.
C’est notamment le cas si l’immeuble est détruit par un incendie ou une explosion, ou s’il est déclaré insalubre par l’autorité publique.
En ce cas, aucun jugement n’est nécessaire : locataire et bailleur retrouvent immédiatement leur liberté, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité ou autres dommages et intérêts sauf si la destruction est la suite d’une faute du bailleur (construction sans permis de bâtir par exemple).
Lorsque le bien n’est que partiellement détruit (garage incendié, partie d’immeuble détruite par l’explosion d’une bonbonne à gaz) mais toujours par cas fortuit, la location peut être résiliée ou le prix du loyer diminué
La résiliation ou la diminution de loyer n’est pas automatique : c’est le juge saisi de la demande du locataire qui accorde tantôt l’une tantôt l’autre, selon les circonstances.
Encore une fois, il n’accorde de dommages et intérêts au locataire que si la perte résulte d’une faute grave du bailleur.
Attention : le locataire ne peut pas forcer le bailleur à reconstruire le bien lorsque la perte partielle ou totale du bien se produit par suite d’un événement fortuit.
L'expropriation
Cause de fin de bail ?
En principe, l’expropriation du bien pour cause d’utilité publique est assimilée à la destruction totale du bien.
Elle entraîne donc automatiquement la résiliation du bail.
Si l’expropriation n’est que partielle, le juge décide, comme en cas de perte partielle, si cela donne lieu à résiliation ou seulement à diminution du loyer.
Le locataire a droit à une indemnité a charge de l’autorité expropriante et cela, que son bail ait ou non date certaine.
Attention : si l’acquisition se fait à l’amiable (pas de procédure), en principe, le locataire n’a droit à une indemnité que si son bail a date certaine et qu’il est donc opposable à l’autorité expropriante.
En pratique cependant, si l’autorité expropriante n’obtient pas l’accord amiable du propriétaire et du locataire, elle poursuit la procédure d’expropriation qui garantit, elle, des indemnités au locataire, que son bail soit opposable ou non.
Attention : une clause du bail peut priver le locataire de cette indemnité !
Une telle clause est parfaitement valable, mais elle doit être claire, par exemple : «le bail sera résilié de plein droit et sans indemnité en cas d’expropriation».
Si la clause prévoyait : «le preneur renonce à tout recours contre le bailleur en cas d’expropriation», cela ne lui interdirait par contre pas de faire valoir ses droits à l’indemnité vis-à-vis de l’administration.
En principe, l’expropriation du bien pour cause d’utilité publique est assimilée à la destruction totale du bien.
Elle entraîne donc automatiquement la résiliation du bail.
Si l’expropriation n’est que partielle, le juge décide, comme en cas de perte partielle, si cela donne lieu à résiliation ou seulement à diminution du loyer.
Le locataire a droit à une indemnité a charge de l’autorité expropriante et cela, que son bail ait ou non date certaine.
Attention : si l’acquisition se fait à l’amiable (pas de procédure), en principe, le locataire n’a droit à une indemnité que si son bail a date certaine et qu’il est donc opposable à l’autorité expropriante.
En pratique cependant, si l’autorité expropriante n’obtient pas l’accord amiable du propriétaire et du locataire, elle poursuit la procédure d’expropriation qui garantit, elle, des indemnités au locataire, que son bail soit opposable ou non.
Quelle indemnité ?
Le montant de l’indemnité doit être tel que le locataire obtienne réparation du préjudice subi du fait de son départ anticipé (frais de déménagement, prise en charge d’une partie du loyer plus élevé que le locataire aura à payer, etc.).Attention : une clause du bail peut priver le locataire de cette indemnité !
Une telle clause est parfaitement valable, mais elle doit être claire, par exemple : «le bail sera résilié de plein droit et sans indemnité en cas d’expropriation».
Si la clause prévoyait : «le preneur renonce à tout recours contre le bailleur en cas d’expropriation», cela ne lui interdirait par contre pas de faire valoir ses droits à l’indemnité vis-à-vis de l’administration.
Vente ou donation du bien loué
Le locataire ne jouit d’aucun droit de préférence en cas de vente du bien loué, sauf clause spéciale stipulée dans le bail ou dans un acte distinct.
Si le bien fait l’objet d’une donation du vivant du bailleur ou pour cause de mort à un donataire particulier, les droits et les obligations de ce donataire sont identiques à ceux d’un acquéreur à titre onéreux de l’immeuble.
L’article 9 distingue trois cas :
Le bail a date certaine (enregistrement, décès d’un signataire) antérieure a l’aliénation du bien
L’acquéreur «prend la place du bailleur originaire ». Il acquiert les mêmes droits et les mêmes obligations, ni plus ni moins, et cela même si le bail prévoyait la possibilité d’expulser le locataire en cas de vente.
L’acquéreur peut donc mettre fin au bail mais uniquement pour les motifs que le bailleur/vendeur possédait lui-même, soit occupation personnelle, travaux importants ou moyennant indemnité, et en respectant les modalités de congé prévues par la loi.
Si le bailleur avait renoncé à la possibilité de mettre fin à la location sans motif et/ou pour effectuer des travaux importants, l’acquéreur prenant la place du bailleur ne pourra pas non plus mettre fin au bail dans ces hypothèses.
Si l’acquéreur se trouve dans une période de reconduction de 3 ans, il ne pourra, comme le bailleur originaire, qu’invoquer l’occupation personnelle pour mettre fin à la location Le locataire n’aura droit à une indemnité que s’il avait pu l’obtenir du bailleur primitif (si le congé est donné sans motif ou si l’acquéreur ne réalise pas le motif invoqué).
Le locataire ayant un bail à date certaine est donc bien protégé à l’égard de l’acheteur puisque celui-ci n’a pas plus de droits que le propriétaire vendeur.
Le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation mais le preneur occupe les lieux depuis 6 mois au moins :
En ce cas, l’acquéreur est également subrogé aux droits et aux obligations du bailleur vendeur dont il prend la place mais il peut cependant mettre fin au bail s’il agit rapidement après son acquisition.
Il peut donc donner congé pour reconstruire ou sans motif, mais moyennant paiement d’une indemnité.
Ceci sans attendre l’expiration d’un triennat et même si la location se situe au-delà des deux premiers triennats.
Attention : concernant les ventes passées avant le 31 mai 1997, la règle était que le délai de 3 mois ne commençait à courir qu’à la transcription de l’acte authentique de transfert de propriété par le conservateur des hypothèques.
Passé ce délai, l’acquéreur perd cet avantage particulier que lui donne la loi. Il devra alors respecter le bail, tout comme le bailleur initial.
Le bail n’a pas date certaine et le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois
En ce cas, l’acheteur peut mettre fin à la location immédiatement sans payer la moindre indemnité au preneur.
Le locataire a-t-il droit à une indemnité ?
Si le bail n’a pas date certaine, le locataire n’aura droit à aucune indemnité de la part de l’acquéreur.
S’il a date certaine mais prévoit la possibilité d’expulsion, le locataire aura droit à une indemnité, sauf si le bail prévoit que le locataire pourra être expulsé sans indemnité
Cette indemnité sera équivalente au prix du loyer pendant la durée du préavis (ex. préavis de trois mois : indemnité en faveur du locataire égale à trois mois de loyer) ou conforme à la convention de bail, si celle-ci avait prévu le montant de l’indemnité.
De plus, en ce cas, le locataire peut se maintenir dans les lieux jusqu’au moment où son bailleur (ou, à défaut acquéreur) lui aura payé les indemnités auxquelles il a droit.
Attention : le locataire expulsé par l’acquéreur pourrait réclamer à son ancien bailleur des dommages et intérêts, sur base de l’obligation qu’il avait de lui assurer la continuité de la jouissance du bien jusqu’au terme de sa location (sauf bail contenant une clause d’expulsion).
Si le bien fait l’objet d’une donation du vivant du bailleur ou pour cause de mort à un donataire particulier, les droits et les obligations de ce donataire sont identiques à ceux d’un acquéreur à titre onéreux de l’immeuble.
Locations affectées à la résidence principale
Quels sont les droits du locataire et de l’acheteur ?L’article 9 distingue trois cas :
Le bail a date certaine (enregistrement, décès d’un signataire) antérieure a l’aliénation du bien
L’acquéreur «prend la place du bailleur originaire ». Il acquiert les mêmes droits et les mêmes obligations, ni plus ni moins, et cela même si le bail prévoyait la possibilité d’expulser le locataire en cas de vente.
L’acquéreur peut donc mettre fin au bail mais uniquement pour les motifs que le bailleur/vendeur possédait lui-même, soit occupation personnelle, travaux importants ou moyennant indemnité, et en respectant les modalités de congé prévues par la loi.
Si le bailleur avait renoncé à la possibilité de mettre fin à la location sans motif et/ou pour effectuer des travaux importants, l’acquéreur prenant la place du bailleur ne pourra pas non plus mettre fin au bail dans ces hypothèses.
Si l’acquéreur se trouve dans une période de reconduction de 3 ans, il ne pourra, comme le bailleur originaire, qu’invoquer l’occupation personnelle pour mettre fin à la location Le locataire n’aura droit à une indemnité que s’il avait pu l’obtenir du bailleur primitif (si le congé est donné sans motif ou si l’acquéreur ne réalise pas le motif invoqué).
Le locataire ayant un bail à date certaine est donc bien protégé à l’égard de l’acheteur puisque celui-ci n’a pas plus de droits que le propriétaire vendeur.
Le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation mais le preneur occupe les lieux depuis 6 mois au moins :
En ce cas, l’acquéreur est également subrogé aux droits et aux obligations du bailleur vendeur dont il prend la place mais il peut cependant mettre fin au bail s’il agit rapidement après son acquisition.
Comment doit-il procéder ?
Dans les trois mois qui suivent la passation de l’acte de vente, l’acheteur qui veut mettre fin à la location peut le faire en notifiant un congé de 3 mois pour occupation personnelle, réalisation de travaux importants ou sans motif mais moyennant indemnité.Il peut donc donner congé pour reconstruire ou sans motif, mais moyennant paiement d’une indemnité.
Ceci sans attendre l’expiration d’un triennat et même si la location se situe au-delà des deux premiers triennats.
Attention : concernant les ventes passées avant le 31 mai 1997, la règle était que le délai de 3 mois ne commençait à courir qu’à la transcription de l’acte authentique de transfert de propriété par le conservateur des hypothèques.
Passé ce délai, l’acquéreur perd cet avantage particulier que lui donne la loi. Il devra alors respecter le bail, tout comme le bailleur initial.
Le bail n’a pas date certaine et le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois
En ce cas, l’acheteur peut mettre fin à la location immédiatement sans payer la moindre indemnité au preneur.
Le locataire a-t-il droit à une indemnité ?
Si le bail n’a pas date certaine, le locataire n’aura droit à aucune indemnité de la part de l’acquéreur.
S’il a date certaine mais prévoit la possibilité d’expulsion, le locataire aura droit à une indemnité, sauf si le bail prévoit que le locataire pourra être expulsé sans indemnité
Cette indemnité sera équivalente au prix du loyer pendant la durée du préavis (ex. préavis de trois mois : indemnité en faveur du locataire égale à trois mois de loyer) ou conforme à la convention de bail, si celle-ci avait prévu le montant de l’indemnité.
De plus, en ce cas, le locataire peut se maintenir dans les lieux jusqu’au moment où son bailleur (ou, à défaut acquéreur) lui aura payé les indemnités auxquelles il a droit.
Attention : le locataire expulsé par l’acquéreur pourrait réclamer à son ancien bailleur des dommages et intérêts, sur base de l’obligation qu’il avait de lui assurer la continuité de la jouissance du bien jusqu’au terme de sa location (sauf bail contenant une clause d’expulsion).
Résiliation judiciaire pour manquements graves
Résiliation judiciaire pour manquements graves
Locataires et propriétaires peuvent demander au juge de paix de mettre immédiatement fin à une location lorsque l’autre partie manque «gravement» a ses obligations.
Cette demande de résiliation aux torts de l’autre parti e peut être accompagnée d’une demande de dommages et intérêts
C’est le juge qui appréciera, en tenant compte de tous les éléments de la cause, si les manquements de l’autre partie sont suffisamment graves que pour justifier la fin prématurée du bail.
Le juge peut accorder la résiliation immédiate avec ou sans indemnité ou la refuser ; il peut aussi accorder à l’autre partie des délais pour se mettre en règle, à défaut de quoi la résiliation interviendrait.
S’il estime qu’en effet les manquements sont suffisamment graves, le juge accordera, selon le cas :
S’il préfère poursuivre la location, on peut demander au juge de contraindre le bailleur à respecter ses obligations.
S’il s’agit de réparations non effectuées, le juge autorisera vraisemblablement à les exécuter lui-même (le locataire, pas le juge) aux frais du bailleur.
Le juge examinera la gravité des manquements invoqués pour voir s’ils justifient une sanction aussi grave que la rupture immédiate du bail.
On constate que, généralement, il n’accorde pas la résiliation si un seul mois de loyer n’a pas été payé, par exemple.
Le locataire se voit souvent accorder en ce cas-là un délai pour se mettre en ordre.
En cas de manquements plus graves, la résiliation peut cependant être accordée, par exemple :
Ces trois sortes d’indemnités peuvent être cumulées, sauf s’il en résulte pour le bailleur un profit manifestement supérieur au dommage.
Une indemnité de relocation est destinée à compenser la perte de loyer.
Si son montant a été prévu dans le contrat (un trimestre de loyer par exemple), le juge ne peut en principe ni l’augmenter ni le réduite - sauf si le montant lui paraît manifestement abusif lorsque le contrat ne prévoit rien, c’est le juge qui apprécie souverainement suivant les circonstances
Attention : cette indemnité de relocation est-elle due s’il y a relocation entre-temps ?
Si la relocation intervient avant la fixation de l’indemnité, celle-ci n’est pas due.
Si elle intervient au contraire après la fixation de l’indemnité, celle-ci est due même si le bien a pu être reloué avant.
Exemple : soit un bail résilié par le juge le ler juin. Si le bien a été reloué le 15 mai, en principe pas d’indemnité ; si le bien est seulement reloué le 15 juin, l’indemnité totale est due même si elle est de 3 mois.
Lorsque le locataire est resté dans les lieux après la résiliation, il doit une indemnité d’occupation.
Ce sera généralement une somme égale au loyer et calculée jusqu’au jour de son départ effectif.
L’indemnité d’indisponibilité enfin est destinée à compenser la perte subie par le bailleur pendant la durée nécessaire aux travaux de remise en état du bien, lorsqu’il y a des dégâts locatifs à réparer.
Locataires et propriétaires peuvent demander au juge de paix de mettre immédiatement fin à une location lorsque l’autre partie manque «gravement» a ses obligations.
Cette demande de résiliation aux torts de l’autre parti e peut être accompagnée d’une demande de dommages et intérêts
C’est le juge qui appréciera, en tenant compte de tous les éléments de la cause, si les manquements de l’autre partie sont suffisamment graves que pour justifier la fin prématurée du bail.
Le juge peut accorder la résiliation immédiate avec ou sans indemnité ou la refuser ; il peut aussi accorder à l’autre partie des délais pour se mettre en règle, à défaut de quoi la résiliation interviendrait.
Le point de vue du locataire
Si le locataire estime que le bailleur manque gravement à ses obligations, il peut demander au juge de paix la résiliation de votre bail.S’il estime qu’en effet les manquements sont suffisamment graves, le juge accordera, selon le cas :
- soit la résiliation du bail avec dommages et intérêts plus une indemnité en réparation du dommage subi (par exemple suite à un déménagement prématuré),
- soit uniquement une indemnité pécuniaire.
- le bailleur pénètre à de nombreuses reprises dans les lieux loués en l’absence du locataire et sans motif ;
- le bailleur refuse de réparer une chaudière hors d’usage
- le bailleur autorise un autre locataire à ouvrir un établissement de nuit au rez-de-chaussée, alors que votre bail stipule que tout l’immeuble est exclusivement réservé à l’habitation ;
- le bailleur refuse d’effectuer diverses réparations qui lui incombent ou qu’il s’était engagé à effectuer.
S’il préfère poursuivre la location, on peut demander au juge de contraindre le bailleur à respecter ses obligations.
S’il s’agit de réparations non effectuées, le juge autorisera vraisemblablement à les exécuter lui-même (le locataire, pas le juge) aux frais du bailleur.
Le point de vue du bailleur
Si votre locataire ne paie plus son loyer ou transforme le bien sans y être autorisé, vous pouvez demander la résiliation immédiate du bail et d’éventuels dommages et intérêts.Le juge examinera la gravité des manquements invoqués pour voir s’ils justifient une sanction aussi grave que la rupture immédiate du bail.
On constate que, généralement, il n’accorde pas la résiliation si un seul mois de loyer n’a pas été payé, par exemple.
Le locataire se voit souvent accorder en ce cas-là un délai pour se mettre en ordre.
En cas de manquements plus graves, la résiliation peut cependant être accordée, par exemple :
- si le locataire a cessé de payer le loyer depuis 3 mois et ne fait preuve d aucune bonne volonté pour se mettre en règle,
- si le locataire qui a conclu un bail à titre purement privé installe dans les lieux un petit commerce,
- si le locataire laisse les lieux à l’abandon, ne les entretient pas ou ne chauffe pas en hiver.
Ces trois sortes d’indemnités peuvent être cumulées, sauf s’il en résulte pour le bailleur un profit manifestement supérieur au dommage.
Une indemnité de relocation est destinée à compenser la perte de loyer.
Si son montant a été prévu dans le contrat (un trimestre de loyer par exemple), le juge ne peut en principe ni l’augmenter ni le réduite - sauf si le montant lui paraît manifestement abusif lorsque le contrat ne prévoit rien, c’est le juge qui apprécie souverainement suivant les circonstances
Attention : cette indemnité de relocation est-elle due s’il y a relocation entre-temps ?
Si la relocation intervient avant la fixation de l’indemnité, celle-ci n’est pas due.
Si elle intervient au contraire après la fixation de l’indemnité, celle-ci est due même si le bien a pu être reloué avant.
Exemple : soit un bail résilié par le juge le ler juin. Si le bien a été reloué le 15 mai, en principe pas d’indemnité ; si le bien est seulement reloué le 15 juin, l’indemnité totale est due même si elle est de 3 mois.
Lorsque le locataire est resté dans les lieux après la résiliation, il doit une indemnité d’occupation.
Ce sera généralement une somme égale au loyer et calculée jusqu’au jour de son départ effectif.
L’indemnité d’indisponibilité enfin est destinée à compenser la perte subie par le bailleur pendant la durée nécessaire aux travaux de remise en état du bien, lorsqu’il y a des dégâts locatifs à réparer.
Prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles
Le bail est arrivé à son terme ou le bailleur y met fin pour l’un des motifs autorisés par la loi.
Le locataire doit-il irrémédiablement quitter les lieux alors qu’il vient de rentrer de l’hôpital après une grave intervention chirurgicale ?
Pas forcément, puisque l’article II de la loi du 20/02/1991 permet de demander la prolongation de la location mais cette faveur spéciale est strictement réservée aux locataires de résidence principale.
Cette demande doit absolument être adressée au moins un mois avant l’expiration du bail.
Si ces deux conditions ne sont pas remplies, la demande de prolongation est nulle et le juge ne peut pas accorder la prorogation.
Attention : c’est la demande recommandée qui doit être envoyée un mois avant la fin du bail, le juge ne doit donc pas nécessairement être saisi à ce moment mais le propriétaire a le plus souvent tout intérêt à être fixé au plus tôt.
Exception : le sous-locataire ne peut pas demander la prorogation lorsque le locataire principal ou le bailleur mettent fin au bail principal.
Il pourrait, par contre, la demander, si sans mettre fin au bail principal, le locataire principal mettait seulement fin à la sous-location.
Conditions à remplir
Il faut absolument que la location concerne la résidence principale du locataire - Pas de prorogation donc pour les résidences secondaires.
Depuis le 28/02/1991, la demande de prorogation peut même être faite par un locataire qui aurait lui-même donné congé.
Le législateur a estimé que certains événements ont pu survenir depuis ce renon qui pouvaient mériter d’être pris en considération (exemple : entrée à l’hôpital du locataire ou de son conjoint rendant un déménagement impossible).
Il faut des circonstances exceptionnelles. Celles-ci sont laissées à l’appréciation du juge.
Selon sa propre « sensibilité », il accorde plus ou moins facilement que d’autres une prorogation ou évalue différemment la notion de «circonstances exceptionnelles ».
A titre d’exemples retenus, on peut citer : la grossesse de la locataire, la maladie grave ou le décès d’un membre de la famille, une hospitalisation, la perte inattendue d’un emploi.
Que peut obtenir le locataire ?
Les deux parties ont alors tout intérêt à fixer les modalités de leur accord par écrit.
Que peut décider le juge ?
Le juge n’accorde pas automatiquement la prorogation.
S’il l’accorde, il en fixe obligatoirement la durée.
Avant le 28/02/1991, une prorogation ne pouvait pas dépasser un an (sauf accord des parties) ; cette limitation a disparu et on peut imaginer que certains juges accorderont dans certains cas des prorogations plus longues.
On pense à un locataire incurable ou très âgé par exemple.
Un juge peut, à la demande du bailleur, s’il le juge équitable (vu la situation des deux parties) accorder une augmentation de loyer pendant la prorogation.
Il peut aussi supprimer ou réduire l’indemnité, que le bailleur doit au locataire s’il a mis fin au bail sans motif mais moyennant indemnité.
Si le locataire veut solliciter le renouvellement de sa prorogation, il doit obligatoirement adresser sa demande au bailleur par recommandé au moins un mois avant la fin de la prorogation et remplir les conditions légales.
Le juge examinera cette nouvelle demande de la même manière que la première.
Les pouvoirs d’appréciation du juge
Le rôle et les pouvoirs du juge en la matière sont très importants, trop, diront certains.
Pour rappel, il existe pour toute partie mécontente la possibilité d’aller en appel.
Si cela n’accélère pas la solution du problème, cela donne une garantie cependant.
Non seulement le juge appréciera le caractère exceptionnel ou non des circonstances invoquées mais, même en présence de circonstances exceptionnelles, la prorogation n’est pas acquise automatiquement au locataire.
C’est que le législateur demande au juge de tenir également compte des intérêts du bailleur : celui-ci peut vouloir occuper son bien ou y installer un enfant qui se marie ; il peut, en raison de difficultés financières, vouloir vendre le bien sans qu’il soit grevé d’un bail ; il peut aussi avoir déjà accordé un bail à un nouveau locataire.
Il ne s’agit là que d’exemples.
Le juge se trouvera devant une tâche très délicate car il doit tenir compte de la situation des deux parties dont les intérêts seront souvent inconciliables.
Cette disposition légale qui se veut un remède souvent nécessaire en cas de «situations exceptionnelles» devrait être réservée aux cas «réellement» exceptionnels.
Elle constitue en effet une source d’insécurité juridique pour les deux parties puisqu’elles seront soumises au pouvoir d’appréciation, forcément subjectif du juge.
Selon le canton de justice de paix, il fera tantôt bon ici d’être bailleur et là d’être locataire...
Quoi qu’il en soit, cette disposition aboutit, en pratique, à ce que les locataires puissent se maintenir dans les lieux tant que la procédure n’est pas terminée et gagner ainsi du temps pour «se retourner», qu’ils aient ou non des circonstances exceptionnelles à faire valoir.
Le preneur peut-il quitter les lieux avant la fin de la prorogation ?
La question n’est pas réglée par le texte même de la loi.
La prorogation étant une faveur accordée au locataire, il pourrait y renoncer et quitter les lieux, à condition de respecter la durée de préavis, ce d’autant plus que le juge peut avoir accordé une augmentation de loyer.
Le locataire doit-il irrémédiablement quitter les lieux alors qu’il vient de rentrer de l’hôpital après une grave intervention chirurgicale ?
Pas forcément, puisque l’article II de la loi du 20/02/1991 permet de demander la prolongation de la location mais cette faveur spéciale est strictement réservée aux locataires de résidence principale.
Que faut-il faire ?
Le locataire doit obligatoirement adresser sa demande de prorogation au bailleur par lettre recommandée à la poste.Cette demande doit absolument être adressée au moins un mois avant l’expiration du bail.
Si ces deux conditions ne sont pas remplies, la demande de prolongation est nulle et le juge ne peut pas accorder la prorogation.
Attention : c’est la demande recommandée qui doit être envoyée un mois avant la fin du bail, le juge ne doit donc pas nécessairement être saisi à ce moment mais le propriétaire a le plus souvent tout intérêt à être fixé au plus tôt.
Exception : le sous-locataire ne peut pas demander la prorogation lorsque le locataire principal ou le bailleur mettent fin au bail principal.
Il pourrait, par contre, la demander, si sans mettre fin au bail principal, le locataire principal mettait seulement fin à la sous-location.
Conditions à remplir
Il faut absolument que la location concerne la résidence principale du locataire - Pas de prorogation donc pour les résidences secondaires.
Depuis le 28/02/1991, la demande de prorogation peut même être faite par un locataire qui aurait lui-même donné congé.
Le législateur a estimé que certains événements ont pu survenir depuis ce renon qui pouvaient mériter d’être pris en considération (exemple : entrée à l’hôpital du locataire ou de son conjoint rendant un déménagement impossible).
Il faut des circonstances exceptionnelles. Celles-ci sont laissées à l’appréciation du juge.
Selon sa propre « sensibilité », il accorde plus ou moins facilement que d’autres une prorogation ou évalue différemment la notion de «circonstances exceptionnelles ».
A titre d’exemples retenus, on peut citer : la grossesse de la locataire, la maladie grave ou le décès d’un membre de la famille, une hospitalisation, la perte inattendue d’un emploi.
Que peut obtenir le locataire ?
- Soit le propriétaire compatit à la situation du locataire et ils se mettent tous deux d’accord sur une prolongation de la location pendant une période déterminée en convenant éventuellement une augmentation de loyer.
Les deux parties ont alors tout intérêt à fixer les modalités de leur accord par écrit.
- Soit les parties ne peuvent aboutir à un accord.
Que peut décider le juge ?
Le juge n’accorde pas automatiquement la prorogation.
S’il l’accorde, il en fixe obligatoirement la durée.
Avant le 28/02/1991, une prorogation ne pouvait pas dépasser un an (sauf accord des parties) ; cette limitation a disparu et on peut imaginer que certains juges accorderont dans certains cas des prorogations plus longues.
On pense à un locataire incurable ou très âgé par exemple.
Un juge peut, à la demande du bailleur, s’il le juge équitable (vu la situation des deux parties) accorder une augmentation de loyer pendant la prorogation.
Il peut aussi supprimer ou réduire l’indemnité, que le bailleur doit au locataire s’il a mis fin au bail sans motif mais moyennant indemnité.
Une seule prorogation ?
Non, le locataire peut demander le renouvellement de la prorogation mais une seule demande de renouvellement est possible.Si le locataire veut solliciter le renouvellement de sa prorogation, il doit obligatoirement adresser sa demande au bailleur par recommandé au moins un mois avant la fin de la prorogation et remplir les conditions légales.
Le juge examinera cette nouvelle demande de la même manière que la première.
Les pouvoirs d’appréciation du juge
Le rôle et les pouvoirs du juge en la matière sont très importants, trop, diront certains.
Pour rappel, il existe pour toute partie mécontente la possibilité d’aller en appel.
Si cela n’accélère pas la solution du problème, cela donne une garantie cependant.
Non seulement le juge appréciera le caractère exceptionnel ou non des circonstances invoquées mais, même en présence de circonstances exceptionnelles, la prorogation n’est pas acquise automatiquement au locataire.
C’est que le législateur demande au juge de tenir également compte des intérêts du bailleur : celui-ci peut vouloir occuper son bien ou y installer un enfant qui se marie ; il peut, en raison de difficultés financières, vouloir vendre le bien sans qu’il soit grevé d’un bail ; il peut aussi avoir déjà accordé un bail à un nouveau locataire.
Il ne s’agit là que d’exemples.
Le juge se trouvera devant une tâche très délicate car il doit tenir compte de la situation des deux parties dont les intérêts seront souvent inconciliables.
Cette disposition légale qui se veut un remède souvent nécessaire en cas de «situations exceptionnelles» devrait être réservée aux cas «réellement» exceptionnels.
Elle constitue en effet une source d’insécurité juridique pour les deux parties puisqu’elles seront soumises au pouvoir d’appréciation, forcément subjectif du juge.
Selon le canton de justice de paix, il fera tantôt bon ici d’être bailleur et là d’être locataire...
Quoi qu’il en soit, cette disposition aboutit, en pratique, à ce que les locataires puissent se maintenir dans les lieux tant que la procédure n’est pas terminée et gagner ainsi du temps pour «se retourner», qu’ils aient ou non des circonstances exceptionnelles à faire valoir.
Le preneur peut-il quitter les lieux avant la fin de la prorogation ?
La question n’est pas réglée par le texte même de la loi.
La prorogation étant une faveur accordée au locataire, il pourrait y renoncer et quitter les lieux, à condition de respecter la durée de préavis, ce d’autant plus que le juge peut avoir accordé une augmentation de loyer.
Aménagements et transformations
Si vous avez exécuté des aménagements ou des transformations à votre logement en cours de bail, deux questions importantes se poseront à vous au moment du départ :
Le bail règle la question
Les parties peuvent régler dans le bail (ou un avenant) tant le sort des travaux que le principe d’une éventuelle indemnisation du preneur.
Attention : une telle clause est valable et s’impose aux deux parties, même si elle devait priver le locataire de toute indemnisation ou l’obliger à remettre les lieux dans leur état primitif.
Donnons quelques exemples, parmi les clauses les plus courantes.
«Tous les travaux sont acquis au propriétaire sans indemnité».
Cela signifie que toutes les transformations effectuées deviennent automatiquement propriété du bailleur.
Le locataire ne peut donc les enlever mais le bailleur ne peut non plus exiger leur suppression. Aucune indemnité n’est due.
«Le locataire devra remettre les lieux dans leur état primitif sauf désir contraire du bailleur» ou «le bailleur pourra, a son choix, exiger la suppression des travaux ou leur maintien».
Cette clause consacre le choix du bailleur mais ne règle pas le problème des indemnités, si le bailleur désire conserver les travaux.
Pour résoudre le problème des indemnités, voyez ci-après.
Remarquons cependant que, comme le locataire peut se voir contraint d’enlever les travaux, ce qui peut lui coûter fort cher, le bailleur dispose d’un argument de poids si le locataire lui demande des indemnités.
«Tous les travaux d’embellissement et d’amélioration qui pourraient être effectués restent acquis à l’immeuble sans indemnité à moins que le bailleur ne préfère faire remettre les lieux dans leur état primitif ».
Ici aussi, le choix du maintien ou de la remise dans l’état primitif appartient au bailleur et le locataire ne peut rien enlever, sauf accord du bailleur.
De plus, le problème des indemnités est réglé : il n’y en aura pas...
«Les travaux sont acquis au bailleur qui indemnisera le locataire d’une somme représentant la plus-value (augmentation de valeur) apportée à l’immeuble ».
Le locataire ne peut rien enlever et le bailleur ne peut exiger la suppression de quoi que ce soit.
Il paiera au locataire la plus-value apportée e à l’immeuble, évaluée à la fin du bail.
Clause identique à la précédente mais... «remboursera au locataire le coût des travaux».
ici, le locataire peut obtenir le remboursement de la somme qu’il a initialement déboursée pour les matériaux et la main-d’œuvre (il faut évidemment garder toutes les factures !). Si le bail précise le moment du remboursement, il faudra également s’y conformer.
Le bail ne règle pas la question.
Qui décide ?
En l’absence de bail ou de clause s’y référant, la loi est malheureusement muette sur le sort des aménagements et des transformations.
En outre, la jurisprudence n’est pas unanime : la plupart des décisions prises tiennent compte d’un ensemble de circonstances de fait propres à chaque cas.
Il est donc impossible d’évoquer des règles générales ; on peut toutefois se référer à des solutions usuelles.
Ainsi, on convient généralement que les transformations effectuées peuvent être de deux types.
Les transformations incorporées sont celles qui forment un tout avec le bien loué.
Leur enlèvement ou leur destruction causerait un dommage à l’intégrité du bien.
Par exemple : l’application de crépi sur les façades, tous les travaux de peinture et de tapissage, la pose de câbles ou de tuyaux dans les murs (pour installer la télédistribution ou le chauffage central), la construction d’une cheminée, le remplacement du parquet, etc.
Les transformations non incorporées sont celles qui peuvent être enlevées ou déplacées sans grand problème pour le bien en tant que tel.
Par exemple : la pose de tapis plain, l’installation d’un chauffe-bain et le placement d’un sanitaire non encastré (douche ou bidet par exemple).
D’autre part, le sort de ces transformations dépend du moment de la décision à prendre.
Il est clair que, jusqu’à l’échéance du bail, le locataire peut enlever toutes les transformations non incorporées au bien à condition de remettre les lieux en état.
Pour ce qui est des transformations incorporées au bien, le problème de leur suppression volontaire ne se pose pas puisqu’elles sont indissociables du bien et que leur enlèvement est pratiquement impossible ou terriblement onéreux.
De plus, on estime généralement que les travaux incorporés sont la propriété du bailleur dès leur incorporation.
On s’accorde toutefois à penser que, si l’objet de ces transformations devait être détruit par cas fortuit (exemple : des sapins plantés par le locataire auraient péri après quelques années à cause de la qualité non appropriée du sol), le locataire ne devrait pas le remplacer.
Une fois la fin du bail, le locataire n’a plus aucun droit sur les travaux, qu’ils soient ou non incorporés.
Il ne peut donc plus rien enlever après la fin du bail.
C’est le bailleur qui choisit seul s’il veut conserver les transformations ou s’il préfère que les lieux soient remis dans leur état primitif.
Attention : selon certains, le bailleur n’est pas obligé de vous faire part de sa décision dans un délai déterminé avant la fin du bail.
Certains tribunaux estiment que, lorsque la suppression des travaux est impossible, le locataire n’a droit à aucune indemnité.
D’autres par contre reconnaissent, sur base de l’enrichissement sans cause, qu’une indemnité est due, calculée selon trois critères.
Quels sont ces critères ?
Tous les travaux nécessaires doivent être remboursés au prix coûtant.
Ce sont, en fait, les travaux indispensables qui auraient dû être supportés par le bailleur.
Exemple : la consolidation d’un mur menaçant de s’effondrer.
Tous les travaux utiles donnent lieu au remboursement de la plus-value apportée au bien.
Ce sont les transformations qui, sans être indispensables, apportent une plus-value objective. Exemple : la pose d’une installation électrique.
Aucune transformation somptuaire ne doit être remboursée.
Exemples : le crépi sur la façade ou le percement d’une baie, qui sont des transformations de pur agrément.
Pour les travaux susceptibles d’enlèvement et les constructions isolées, rappelons que le bailleur peut, soit choisir de faire remettre les choses dans leur état primitif, soit choisir de conserver les transformations.
La jurisprudence reconnaît, unanimement cette fois, que, lorsque le bailleur choisit de conserver les transformations, il doit indemniser le locataire.
La manière de calculer cette indemnité varie mais on opte le plus souvent pour le remboursement au locataire du coût de la main-d’œuvre et des matériaux.
Attention : comme le propriétaire peut exiger la suppression de ces travaux et que, selon certains, il pourrait même retarder son option jusqu’à l’échéance du bail, la position du locataire se trouve en fait déforcée.
Lorsque le propriétaire lui demandera de remettre les choses en état, il préférera souvent abandonner la propriété des transformations sans indemnité ou pour une indemnité dérisoire, plutôt que d’exposer des frais pour remettre le bien dans son état primitif.
- Qui décide du sort de ces transformations ?
- Votre propriétaire est-il obligé de les reprendre ou non ?
si oui, avez-vous droit à une indemnité ?
Les réponses seront différentes selon que vous avez prévu cette circonstance dans votre bail ou que vous l’avez omise.Le bail règle la question
Les parties peuvent régler dans le bail (ou un avenant) tant le sort des travaux que le principe d’une éventuelle indemnisation du preneur.
Attention : une telle clause est valable et s’impose aux deux parties, même si elle devait priver le locataire de toute indemnisation ou l’obliger à remettre les lieux dans leur état primitif.
Donnons quelques exemples, parmi les clauses les plus courantes.
«Tous les travaux sont acquis au propriétaire sans indemnité».
Cela signifie que toutes les transformations effectuées deviennent automatiquement propriété du bailleur.
Le locataire ne peut donc les enlever mais le bailleur ne peut non plus exiger leur suppression. Aucune indemnité n’est due.
«Le locataire devra remettre les lieux dans leur état primitif sauf désir contraire du bailleur» ou «le bailleur pourra, a son choix, exiger la suppression des travaux ou leur maintien».
Cette clause consacre le choix du bailleur mais ne règle pas le problème des indemnités, si le bailleur désire conserver les travaux.
Pour résoudre le problème des indemnités, voyez ci-après.
Remarquons cependant que, comme le locataire peut se voir contraint d’enlever les travaux, ce qui peut lui coûter fort cher, le bailleur dispose d’un argument de poids si le locataire lui demande des indemnités.
«Tous les travaux d’embellissement et d’amélioration qui pourraient être effectués restent acquis à l’immeuble sans indemnité à moins que le bailleur ne préfère faire remettre les lieux dans leur état primitif ».
Ici aussi, le choix du maintien ou de la remise dans l’état primitif appartient au bailleur et le locataire ne peut rien enlever, sauf accord du bailleur.
De plus, le problème des indemnités est réglé : il n’y en aura pas...
«Les travaux sont acquis au bailleur qui indemnisera le locataire d’une somme représentant la plus-value (augmentation de valeur) apportée à l’immeuble ».
Le locataire ne peut rien enlever et le bailleur ne peut exiger la suppression de quoi que ce soit.
Il paiera au locataire la plus-value apportée e à l’immeuble, évaluée à la fin du bail.
Clause identique à la précédente mais... «remboursera au locataire le coût des travaux».
ici, le locataire peut obtenir le remboursement de la somme qu’il a initialement déboursée pour les matériaux et la main-d’œuvre (il faut évidemment garder toutes les factures !). Si le bail précise le moment du remboursement, il faudra également s’y conformer.
Le bail ne règle pas la question.
Qui décide ?
En l’absence de bail ou de clause s’y référant, la loi est malheureusement muette sur le sort des aménagements et des transformations.
En outre, la jurisprudence n’est pas unanime : la plupart des décisions prises tiennent compte d’un ensemble de circonstances de fait propres à chaque cas.
Il est donc impossible d’évoquer des règles générales ; on peut toutefois se référer à des solutions usuelles.
Ainsi, on convient généralement que les transformations effectuées peuvent être de deux types.
Les transformations incorporées sont celles qui forment un tout avec le bien loué.
Leur enlèvement ou leur destruction causerait un dommage à l’intégrité du bien.
Par exemple : l’application de crépi sur les façades, tous les travaux de peinture et de tapissage, la pose de câbles ou de tuyaux dans les murs (pour installer la télédistribution ou le chauffage central), la construction d’une cheminée, le remplacement du parquet, etc.
Les transformations non incorporées sont celles qui peuvent être enlevées ou déplacées sans grand problème pour le bien en tant que tel.
Par exemple : la pose de tapis plain, l’installation d’un chauffe-bain et le placement d’un sanitaire non encastré (douche ou bidet par exemple).
D’autre part, le sort de ces transformations dépend du moment de la décision à prendre.
Il est clair que, jusqu’à l’échéance du bail, le locataire peut enlever toutes les transformations non incorporées au bien à condition de remettre les lieux en état.
Pour ce qui est des transformations incorporées au bien, le problème de leur suppression volontaire ne se pose pas puisqu’elles sont indissociables du bien et que leur enlèvement est pratiquement impossible ou terriblement onéreux.
De plus, on estime généralement que les travaux incorporés sont la propriété du bailleur dès leur incorporation.
On s’accorde toutefois à penser que, si l’objet de ces transformations devait être détruit par cas fortuit (exemple : des sapins plantés par le locataire auraient péri après quelques années à cause de la qualité non appropriée du sol), le locataire ne devrait pas le remplacer.
Une fois la fin du bail, le locataire n’a plus aucun droit sur les travaux, qu’ils soient ou non incorporés.
Il ne peut donc plus rien enlever après la fin du bail.
C’est le bailleur qui choisit seul s’il veut conserver les transformations ou s’il préfère que les lieux soient remis dans leur état primitif.
Attention : selon certains, le bailleur n’est pas obligé de vous faire part de sa décision dans un délai déterminé avant la fin du bail.
Quelle indemnité ?
Pour les travaux incorporés la jurisprudence est divisée.Certains tribunaux estiment que, lorsque la suppression des travaux est impossible, le locataire n’a droit à aucune indemnité.
D’autres par contre reconnaissent, sur base de l’enrichissement sans cause, qu’une indemnité est due, calculée selon trois critères.
Quels sont ces critères ?
Tous les travaux nécessaires doivent être remboursés au prix coûtant.
Ce sont, en fait, les travaux indispensables qui auraient dû être supportés par le bailleur.
Exemple : la consolidation d’un mur menaçant de s’effondrer.
Tous les travaux utiles donnent lieu au remboursement de la plus-value apportée au bien.
Ce sont les transformations qui, sans être indispensables, apportent une plus-value objective. Exemple : la pose d’une installation électrique.
Aucune transformation somptuaire ne doit être remboursée.
Exemples : le crépi sur la façade ou le percement d’une baie, qui sont des transformations de pur agrément.
Pour les travaux susceptibles d’enlèvement et les constructions isolées, rappelons que le bailleur peut, soit choisir de faire remettre les choses dans leur état primitif, soit choisir de conserver les transformations.
La jurisprudence reconnaît, unanimement cette fois, que, lorsque le bailleur choisit de conserver les transformations, il doit indemniser le locataire.
La manière de calculer cette indemnité varie mais on opte le plus souvent pour le remboursement au locataire du coût de la main-d’œuvre et des matériaux.
Attention : comme le propriétaire peut exiger la suppression de ces travaux et que, selon certains, il pourrait même retarder son option jusqu’à l’échéance du bail, la position du locataire se trouve en fait déforcée.
Lorsque le propriétaire lui demandera de remettre les choses en état, il préférera souvent abandonner la propriété des transformations sans indemnité ou pour une indemnité dérisoire, plutôt que d’exposer des frais pour remettre le bien dans son état primitif.
La restitution du bien loué
A la fin du bail, le locataire doit évidemment restituer les lieux, ce qui pose de nombreux problèmes pratiques et constitue la source de très nombreux litiges.
Le locataire doit rendre les lieux loués à la fin du bail.
Celui-ci expire le dernier jour à minuit et rien n’oblige donc le locataire à partir 3 ou 4 jours avant terme.
Il est cependant d’usage que la remise des lieux s’effectue le dernier jour au plus tard et à une heure normale.
Attention : si le locataire conserve le bien au-delà du terme prévu pour la location, il pourrait se voir condamner à payer une indemnité, même si l’occupation imprévue n’est que de quelques jours.
La restitution des lieux après une location comporte trois opérations importantes :
Lorsqu’un état des lieux d’entrée détaillé a été dressé, il n’y a aucun problème puisqu’on dispose d’un point de comparaison précis.
Par contre, lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux détaillé, le problème de la preuve se complique :
Par exemple, si le bailleur, facture à l’appui, prouve que le tapis de sol du living actuellement en état lamentable a été entièrement renouvelé à la date d’entrée du locataire négligent.
Répétons-le : le locataire doit remettre le bien tel qu’il l’a reçu, sauf usure normale ou cas de force majeure.
Donnons quelques exemples pour plus de précisions.
Exemples de dégradations dues à l’usure normale :
C’est en raison de la validité de cette clause que nous la déconseillons formellement aux locataires.
En présence d’une telle clause, le locataire supportera donc la responsabilité de tout ce qui n’est pas en bon ou parfait état à l’exception de ce qui aurait péri ou serait dégradé, soit par vétusté, soit par force majeure.
A défaut, il devrait payer des indemnités pour dégâts locatifs.
Il nous semble cependant que la clause «de remise des lieux en bon ou parfait état» doit être interprétée non dans l’absolu, mais de manière relative à l’état originaire du lieu : le « bon état » d’une maison ancienne n'est pas le même que celui d’un appartement récent et luxueux et le «bon état» d’une maison ancienne délabrée n’est pas le même que celui d’une maison ancienne restaurée.
C’est pourquoi nous conseillons l’état des lieux d’entrée détaillé même en présence d’une telle clause.
Existence d’un état des lieux d’entrée
Depuis la loi du 29/12/1983, seul un état des lieux d’entrée détaillé peut être pris en considération. Une clause déclarant le lieu en parfait état ne peut plus être assimilée à un état des lieux détaillé. Elle équivaut donc à l’absence d’état des lieux.
Rappelons qu’avant cette intervention législative la plupart des juridictions acceptaient d’assimiler ces clauses à un état des lieux.
Ici, le principe selon lequel le locataire doit rendre le bien dans le même état que celui dans lequel il l’a reçu s’applique pleinement et sans trop de problèmes.
Il faut et il suffit de comparer l’écrit précisant l’état des lieux à l’entrée et l’état dans lequel ils se trouvent au départ.
Le locataire devra une indemnité pour toutes les dégradations relevées sauf si ces dégradations ont eu lieu sans faute ou s’il s’agit d’usure normale.
Il n’y a pas d’état des lieux d’entrée
Le bail a pris cours avant le 01/01/1974.
La loi suppose que le locataire a reçu le bien en bon état.
Il doit donc le rendre tel.
Toutes les dégradations lui incombent, sauf si elles sont dues à l’usure normale, à la vétusté ou sont survenues sans sa faute.
Cependant, le locataire peut apporter la preuve de ce que la supposition légale est contraire à la réalité.
Il doit, dans ce cas, établir l’état réel du bien lors de son entrée dans les lieux.
Il peut le faire par tous les moyens : témoignages du locataire précédent, d’autres personnes, échange de correspondance entre lui et le bailleur, factures de réparations effectuées lors de l’entrée dans les lieux, etc.
Si le locataire parvient à prouver que des dégradations existaient déjà lors de son entrée dans les lieux, il n’en sera évidemment plus responsable.
Le bail a pris cours après le 31/12/73
La loi suppose ici que le locataire a reçu les lieux dans le même état que celui où ils se trouvent à la fin de la location.
En principe, le propriétaire ne peut donc lui réclamer aucun dégât locatif.
Cependant, le propriétaire peut prouver l’état réel du bien lors de l’entrée dans les lieux du locataire.
Cette preuve peut également se faire par toutes voies de droit : échange de lettres, témoignages, présentation de factures établissant la remise des lieux en état avant 1 entrée du locataire, etc.
Lorsque le propriétaire prouve que le bien était en bon état locatif ou que certaines dégradations n’existaient pas à l’entrée, le locataire redevient responsable des dégâts locatifs établis.
Le locataire doit rendre les lieux loués à la fin du bail.
Celui-ci expire le dernier jour à minuit et rien n’oblige donc le locataire à partir 3 ou 4 jours avant terme.
Il est cependant d’usage que la remise des lieux s’effectue le dernier jour au plus tard et à une heure normale.
Attention : si le locataire conserve le bien au-delà du terme prévu pour la location, il pourrait se voir condamner à payer une indemnité, même si l’occupation imprévue n’est que de quelques jours.
La restitution des lieux après une location comporte trois opérations importantes :
- la restitution du bien, en bon état et vide de tous occupants, meubles et matériels,
- la remise de toutes les clés reçues,
- la clôture des comptes avec restitution de la garantie locative.
Restitution du bien et responsabilités
En généralLorsqu’un état des lieux d’entrée détaillé a été dressé, il n’y a aucun problème puisqu’on dispose d’un point de comparaison précis.
Par contre, lorsqu’il n’y a pas d’état des lieux détaillé, le problème de la preuve se complique :
- si la location a commencé avant le ler janvier 1974, la loi présume que le locataire a reçu les lieux en bon état.
- si la location a commencé le ler janvier 1974 ou après, la présomption est inverse : l’état du bien à la fin du bail est censé être celui dans lequel il se trouvait en début de location.
Par exemple, si le bailleur, facture à l’appui, prouve que le tapis de sol du living actuellement en état lamentable a été entièrement renouvelé à la date d’entrée du locataire négligent.
Répétons-le : le locataire doit remettre le bien tel qu’il l’a reçu, sauf usure normale ou cas de force majeure.
Donnons quelques exemples pour plus de précisions.
Exemples de dégradations dues à l’usure normale :
- papier peint ou peinture défraîchie (la durée d’amortissement de la peinture et du papier peint dépend de leur qualité et de la situation des locaux ; au bout de 9 ans, il y a, en tout cas, amortissement),
- feu ouvert jauni par la fumée et les cendres,
- robinets usés, appareils sanitaires devenus inutilisables suite à leur vétusté.
- fêlure d’un lavabo par la faute d’un plombier envoyé par le bailleur,
- large tache d’humidité provoquée par une fuite dans le toit (signalée en temps utile au propriétaire...
- crevasses dans les murs suite à un vice de construction.
Existence d’une clause de remise en état
Si le bail contient une clause selon laquelle «le preneur accepte de restituer les lieux en bon ou parfait état», il doit les rendre tels, avec la conséquence qu’il sera parfois tenu de les restituer dans un état meilleur qu’au moment de la prise de possession et ce même s’il y a eu état des lieux détaillé.C’est en raison de la validité de cette clause que nous la déconseillons formellement aux locataires.
En présence d’une telle clause, le locataire supportera donc la responsabilité de tout ce qui n’est pas en bon ou parfait état à l’exception de ce qui aurait péri ou serait dégradé, soit par vétusté, soit par force majeure.
A défaut, il devrait payer des indemnités pour dégâts locatifs.
Il nous semble cependant que la clause «de remise des lieux en bon ou parfait état» doit être interprétée non dans l’absolu, mais de manière relative à l’état originaire du lieu : le « bon état » d’une maison ancienne n'est pas le même que celui d’un appartement récent et luxueux et le «bon état» d’une maison ancienne délabrée n’est pas le même que celui d’une maison ancienne restaurée.
C’est pourquoi nous conseillons l’état des lieux d’entrée détaillé même en présence d’une telle clause.
Existence d’un état des lieux d’entrée
Depuis la loi du 29/12/1983, seul un état des lieux d’entrée détaillé peut être pris en considération. Une clause déclarant le lieu en parfait état ne peut plus être assimilée à un état des lieux détaillé. Elle équivaut donc à l’absence d’état des lieux.
Rappelons qu’avant cette intervention législative la plupart des juridictions acceptaient d’assimiler ces clauses à un état des lieux.
Ici, le principe selon lequel le locataire doit rendre le bien dans le même état que celui dans lequel il l’a reçu s’applique pleinement et sans trop de problèmes.
Il faut et il suffit de comparer l’écrit précisant l’état des lieux à l’entrée et l’état dans lequel ils se trouvent au départ.
Le locataire devra une indemnité pour toutes les dégradations relevées sauf si ces dégradations ont eu lieu sans faute ou s’il s’agit d’usure normale.
Il n’y a pas d’état des lieux d’entrée
Le bail a pris cours avant le 01/01/1974.
La loi suppose que le locataire a reçu le bien en bon état.
Il doit donc le rendre tel.
Toutes les dégradations lui incombent, sauf si elles sont dues à l’usure normale, à la vétusté ou sont survenues sans sa faute.
Cependant, le locataire peut apporter la preuve de ce que la supposition légale est contraire à la réalité.
Il doit, dans ce cas, établir l’état réel du bien lors de son entrée dans les lieux.
Il peut le faire par tous les moyens : témoignages du locataire précédent, d’autres personnes, échange de correspondance entre lui et le bailleur, factures de réparations effectuées lors de l’entrée dans les lieux, etc.
Si le locataire parvient à prouver que des dégradations existaient déjà lors de son entrée dans les lieux, il n’en sera évidemment plus responsable.
Le bail a pris cours après le 31/12/73
La loi suppose ici que le locataire a reçu les lieux dans le même état que celui où ils se trouvent à la fin de la location.
En principe, le propriétaire ne peut donc lui réclamer aucun dégât locatif.
Cependant, le propriétaire peut prouver l’état réel du bien lors de l’entrée dans les lieux du locataire.
Cette preuve peut également se faire par toutes voies de droit : échange de lettres, témoignages, présentation de factures établissant la remise des lieux en état avant 1 entrée du locataire, etc.
Lorsque le propriétaire prouve que le bien était en bon état locatif ou que certaines dégradations n’existaient pas à l’entrée, le locataire redevient responsable des dégâts locatifs établis.
Responsabilité du locataire sortant
a responsabilité du locataire : quelques exemples :
Le locataire est normalement responsable de l’entretien et des réparations courantes.Si l’entretien ou les réparations qui lui incombaient n’ont pas été effectuées ou ont été mal effectuées et ont entraîné des dégâts locatifs, ceux-ci sont à charge du locataire.
Attention : le bail peut mettre à charge du locataire des obligations plus importantes que celles résultant de l’usage courant.
En ce cas, si ces obligations n’ont pas été correctement remplies, le locataire pourra également être redevable de dommages et intérêts pour d’autres dégâts locatifs.
- Revêtement du sol : le locataire est responsable des griffes, des taches, des traces de brûlure de cigarettes, des marques (rouille, etc) laissées par le dépôt d’appareils tels que frigo, cuisinière, etc. ;
- les parquets, tapis plains, planchers et autres revêtements de sol doivent être entretenus. Le locataire n’est cependant pas responsable des dégradations (boursouflures, encollement défectueux, détachement des lames) dues à une mauvaise pose, sauf si c’est lui qui l’a effectuée.
- Les carrelages doivent être nettoyés : si quelques carreaux ou pavés sont brisés et détachés, ils doivent être remplacés par le locataire, sauf vice de construction ou cas de force majeure ; si le pavement est brisé ou détaché sur une grande surface, la réparation incombe par contre au propriétaire, sauf s’il prouve la responsabilité du locataire.
- Jardin :le locataire doit entretenir le jardin. Il est donc responsable si le jardin est envahi par les mauvaises herbes, si les pelouses sont mal tondues ou pas tondues du tout, si les haies et les arbres ne sont pas taillés, si des détritus jonchent le sol. Il doit également avoir badigeonné les murs du jardin.
- Feu ouvert, cheminée : le ramonage incombe au locataire ; sauf pour les chauffages au gaz, un ramonage annuel s’impose : le propriétaire peut en demander la preuve.
- Appareils sanitaires : ils doivent être nettoyés et détartrés. Si l’émail des baignoires ou des éviers est abîmé suite à une absence de nettoyage régulier et approprié, le locataire est responsable.
- Appareils de chauffage et chauffe-bain : le locataire en assure l’entretien courant, le nettoyage et le réglage. Comme un arrêté royal impose aux occupants d’une habitation la vérification et la mise au point annuelles des installations de chauffage central, à l’exception de celles fonctionnant au gaz, le propriétaire peut également exiger la preuve de cet entretien.
- Clés, serrures : les réparations et le remplacement incombent au locataire. Sauf stipulation contraire, le locataire doit rendre deux clés pour toutes les portes extérieures et une clé pour les portes intérieures. A défaut, il doit les remplacer.
- Electricité, gaz, plomberie : les interrupteurs, prises de courant, prises, fusibles défectueux doivent être remplacés, ainsi que les garnitures des robinets douteux. Il en va de même pour la sonnette qui doit fonctionner.
- Fenêtres et portes intérieures : les charnières et les serrures doivent être graissées. Le locataire est responsable des griffes, des coups, des taches et des éclats.
- Propreté des lieux : les vitres doivent être lavées, ainsi que les portes et les châssis qui s’y prêtent ; il en est de même des plafonds des cuisines et des salles de bains ; les terrasses, les balcons et les gouttières accessibles doivent être propres.
- Revêtements muraux :
2) il n’est pas responsable de l’usure normale. Dans la plupart des cas, la peinture ou le papier peint est amorti au bout de 9 ans ; l’amortissement peut cependant être plus court ou plus long selon la qualité de la matière employée.
- Si le locataire quitte les lieux après 9 ans, il ne doit donc généralement pas participer aux frais de renouvellement, sauf coups, etc. S’il part avant ce terme de 9 ans et que l’usure est anormale (peinture noircie, marques de clous), il devra participer aux frais de renouvellement, mais seulement en proportion du nombre d’années d’occupation à compter du moment où les papiers peints et/ou peintures ont été remis à neuf.
- Le propriétaire peut également obtenir une indemnité pour frais d’enlèvement du papier :
à S’il a tapissé un mur peint à l’origine ;
à S’il a posé un papier sur lequel il n’est pas possible de retapisser ou si l’encollement est défectueux.
¨ Le locataire peut enfin se voir réclamer un dédommagement s’il a peint les murs de couleurs étranges ou spéciales (ce critère est évidemment très subjectif et dépend plus ou moins des goûts de chacun).
L'état des lieux de sortie
Le contrôle final de l’état du bien s’effectue par un état des lieux de sortie, c’est-à-dire une visite des lieux accompagnée du contrôle du bon fonctionnement des appareils.
L’état des lieux doit se faire très rapidement, dès que les lieux sont vides.
Chacun y a intérêt :
le bailleur, car, s’il n’agit pas très rapidement, on pourrait présumer qu’il a accepté de reprendre le bien comme il est, surtout s’il a accepté les clés sans réserve ;
le locataire, car, en cas de dégâts locatifs, la durée d’indisponibilité pour remettre les lieux en état commence à courir à partir de l’état des lieux seulement.
Les parties peuvent procéder elles-mêmes à un état des lieux et à une évaluation amiable des dégâts locataire et bailleur ont en effet intérêt à s’entendre tant pour déterminer les éventuels dégâts locatifs imputables au locataire que pour évaluer le coût de ces dégâts et de la remise en état.
Il est prudent de consigner par écrit, en deux exemplaires signés :
les constatations matérielles (une clé manque, le papier peint est déchiré dans telle chambre, etc.) ;
Il évite les frais superflus et doit être conseillé entre gens de bonne foi, surtout si le bien est à première vue en bon, état.
L’état des lieux peut également être fait par un ou plusieurs experts désignés de commun accord par les parties qui : soit ne parviennent pas a s’entendre, soit craignent de mal évaluer les dégradations qui paraissent relativement importantes.
Lorsque les parties ne s’entendent ni pour faire un état des lieux amiable ni pour désigner un expert commun, le juge de paix pourra être saisi du litige.
Ce sera le plus souvent par le bailleur qui postule paiement des dégâts locatifs.
Le juge désigne alors un expert chargé d’établir un rapport écrit, à moins qu’il ne préfére se rendre lui-même sur les lieux pour constater et évaluer les dégâts.
Une telle vue des lieux permet souvent d’aller vite et d’éviter des frais d’expertise, mais tous les juges de paix n’ont pas le temps de procéder de la sorte.
De plus, une telle solution est exclue lorsque les dégâts semblent importants ou difficiles à évaluer techniquement.
L’expert judiciaire tente le plus souvent de concilier les parties.
En cas d’échec, il dépose son rapport qui est généralement approuvé par le juge.
Etant donné les frais considérables que cette dernière solution entraîne (les rapports d’expertise sont très coûteux à l’heure actuelle), les parties ont tout intérêt à l’éviter et à conclure un arrangement amiable, souvent beaucoup plus intéressant pour les deux parties, même si elles ont chacune l’impression de devoir faire des concessions à l’autre.
On ne peut oublier que les frais d’expertise, en général supérieurs à 15 000 F (souvent de l’ordre de 20 000 à 30 000 F, si ce n’est plus encore), devront être payés généralement par le locataire sortant, ce qui alourdira encore sa note...
C’est en effet celui qui rend les frais nécessaires qui doit les supporter et, si le locataire n’a rien offert pour payer les dégâts locatifs ou si son offre était dérisoire, il sera tenu à la totalité des frais d’expertise.
Si, par contre, le propriétaire ayant réclamé 100 000 F de dégâts locatifs. le locataire avait offert d’en payer 30 000 F et l’expert conclu à un montant de 32 000 F, les frais d’expertise devraient être supportés par le propriétaire.
Le locataire a donc tout intérêt à faire officiellement une offre de réparation réaliste.
Attention : lorsqu’il n’y a pas eu d’accord amiable écrit, le bailleur doit s’abstenir de pénétrer dans les lieux loués après le départ du locataire, du moins avant l’expertise judiciaire.
De même, il ne doit effectuer aucun travail dans les lieux. Le locataire pourrait en effet contester l’utilité de certains travaux.
D’autre part, si, jusqu’à la fin du bail, le locataire peut effectuer lui-même tous les travaux de remise en état, il n’en va plus de même après la fin du bail. Dès ce moment, le propriétaire peut exiger les indemnités qui lui reviennent, même s’il n’a pas l’intention de réparer ou si le locataire offre de remettre lui-même les choses en bon état.
¨ une indemnité pour les dégâts relevés : elle correspondra au coût des différentes réparations ou remises en état par des hommes de métier,
¨ une indemnité pour indisponibilité des lieux correspondant au temps nécessaire pour réparer les dégradations ; pendant cette durée d’indisponibilité, le locataire paie au propriétaire le «loyer» qu’il ne peut toucher puisque le lieu est indisponible.
Ces deux indemnités sont «évaluées» soit par les parties elles-mêmes en cas d’accord, soit par l’expert.
Pour l’indemnité d’indisponibilité, on se référera généralement au montant du loyer payé par le locataire sortant.
Pour les dégâts locatifs proprement dits, il n’y a pas de barème, l’évaluation des dégâts dépendra donc de l’expert.
Notons que les deux indemnités revenant au propriétaire sont dues même S’il n’effectue pas les travaux de remise en état.
L’état des lieux doit se faire très rapidement, dès que les lieux sont vides.
Chacun y a intérêt :
le bailleur, car, s’il n’agit pas très rapidement, on pourrait présumer qu’il a accepté de reprendre le bien comme il est, surtout s’il a accepté les clés sans réserve ;
le locataire, car, en cas de dégâts locatifs, la durée d’indisponibilité pour remettre les lieux en état commence à courir à partir de l’état des lieux seulement.
Les parties peuvent procéder elles-mêmes à un état des lieux et à une évaluation amiable des dégâts locataire et bailleur ont en effet intérêt à s’entendre tant pour déterminer les éventuels dégâts locatifs imputables au locataire que pour évaluer le coût de ces dégâts et de la remise en état.
Il est prudent de consigner par écrit, en deux exemplaires signés :
les constatations matérielles (une clé manque, le papier peint est déchiré dans telle chambre, etc.) ;
- l’évaluations des dégâts (une clé manque : 120 F, etc.) ;
- éventuellement, le temps qu’il faudra pour remettre en état.
Il évite les frais superflus et doit être conseillé entre gens de bonne foi, surtout si le bien est à première vue en bon, état.
L’état des lieux peut également être fait par un ou plusieurs experts désignés de commun accord par les parties qui : soit ne parviennent pas a s’entendre, soit craignent de mal évaluer les dégradations qui paraissent relativement importantes.
Lorsque les parties ne s’entendent ni pour faire un état des lieux amiable ni pour désigner un expert commun, le juge de paix pourra être saisi du litige.
Ce sera le plus souvent par le bailleur qui postule paiement des dégâts locatifs.
Le juge désigne alors un expert chargé d’établir un rapport écrit, à moins qu’il ne préfére se rendre lui-même sur les lieux pour constater et évaluer les dégâts.
Une telle vue des lieux permet souvent d’aller vite et d’éviter des frais d’expertise, mais tous les juges de paix n’ont pas le temps de procéder de la sorte.
De plus, une telle solution est exclue lorsque les dégâts semblent importants ou difficiles à évaluer techniquement.
L’expert judiciaire tente le plus souvent de concilier les parties.
En cas d’échec, il dépose son rapport qui est généralement approuvé par le juge.
Etant donné les frais considérables que cette dernière solution entraîne (les rapports d’expertise sont très coûteux à l’heure actuelle), les parties ont tout intérêt à l’éviter et à conclure un arrangement amiable, souvent beaucoup plus intéressant pour les deux parties, même si elles ont chacune l’impression de devoir faire des concessions à l’autre.
On ne peut oublier que les frais d’expertise, en général supérieurs à 15 000 F (souvent de l’ordre de 20 000 à 30 000 F, si ce n’est plus encore), devront être payés généralement par le locataire sortant, ce qui alourdira encore sa note...
C’est en effet celui qui rend les frais nécessaires qui doit les supporter et, si le locataire n’a rien offert pour payer les dégâts locatifs ou si son offre était dérisoire, il sera tenu à la totalité des frais d’expertise.
Si, par contre, le propriétaire ayant réclamé 100 000 F de dégâts locatifs. le locataire avait offert d’en payer 30 000 F et l’expert conclu à un montant de 32 000 F, les frais d’expertise devraient être supportés par le propriétaire.
Le locataire a donc tout intérêt à faire officiellement une offre de réparation réaliste.
Attention : lorsqu’il n’y a pas eu d’accord amiable écrit, le bailleur doit s’abstenir de pénétrer dans les lieux loués après le départ du locataire, du moins avant l’expertise judiciaire.
De même, il ne doit effectuer aucun travail dans les lieux. Le locataire pourrait en effet contester l’utilité de certains travaux.
D’autre part, si, jusqu’à la fin du bail, le locataire peut effectuer lui-même tous les travaux de remise en état, il n’en va plus de même après la fin du bail. Dès ce moment, le propriétaire peut exiger les indemnités qui lui reviennent, même s’il n’a pas l’intention de réparer ou si le locataire offre de remettre lui-même les choses en bon état.
A quelles indemnités peut prétendre le bailleur ?
En cas de dégâts locatifs incombant au locataire sortant, le propriétaire a droit à :¨ une indemnité pour les dégâts relevés : elle correspondra au coût des différentes réparations ou remises en état par des hommes de métier,
¨ une indemnité pour indisponibilité des lieux correspondant au temps nécessaire pour réparer les dégradations ; pendant cette durée d’indisponibilité, le locataire paie au propriétaire le «loyer» qu’il ne peut toucher puisque le lieu est indisponible.
Ces deux indemnités sont «évaluées» soit par les parties elles-mêmes en cas d’accord, soit par l’expert.
Pour l’indemnité d’indisponibilité, on se référera généralement au montant du loyer payé par le locataire sortant.
Pour les dégâts locatifs proprement dits, il n’y a pas de barème, l’évaluation des dégâts dépendra donc de l’expert.
Notons que les deux indemnités revenant au propriétaire sont dues même S’il n’effectue pas les travaux de remise en état.
La remise des clés
Côté locataire
Le locataire ne peut pas conserver les clés au-delà du terme fixé pour la location.Il risquerait de devoir payer des indemnités d’occupation pour la période pendant laquelle il a conservé les clés.
S’il refusait de les rendre, il se rendrait en outre coupable d’abus de confiance.
La preuve de la remise des clés résultera soit d’un reçu daté, et signé par le bailleur, soit de l’envoi recommandé des clés.
Mieux vaut ne pas les déposer la boite aux lettres du bailleur car le locataire ne disposerait d’aucune preuve de la restitution.
Au cas où le bailleur refuserait de recevoir les clés, il faut réserver une preuve de diligence, par exemple en les déposant chez un huissier, et signaler au bailleur par lettre recommandée (avec accusé de réception) le lieu où elles sont à sa disposition.
Attention : il faut rendre toutes les clés que l’on a reçues. A défaut de preuve contraire, on estime généralement qu’il s’agit de deux clés pour les portes extérieures et d’une clé pour les portes intérieures.
Côté bailleur
Le Propriétaire ne doit jamais accepter les clés sans émettre de réserves (réserve de remise en état ou de paiement du décompte définitif des charges), sauf si un accord amiable est déjà intervenu, car nous verrons que la remise des clés entraîne des conséquences que le bailleur ignore parfois.
S’il ne faut pas exagérer la portée de la remise des clés, on ne peut non plus la minimiser.
En effet, si le bailleur accepte les clés sans émettre de réserves et sans agir judiciairement, on interprète ce geste comme une acceptation de la restitution des lieux dans l’état où ils se trouvent.
Cela signifierait donc, pratiquement, que le bailleur ne pourrait plus, en ce cas, réclamer aucun dégât locatif au locataire.
Il faut cependant préciser que, si le bailleur a commis l’imprudence d’accepter les clés sans émettre de réserves, il peut encore réparer cette légèreté en s’adressant aussitôt au juge de paix pour demander la désignation d’un expert qui évaluera les dégâts locatifs.
S’il le fait dans un délai raisonnable (dans le mois qui suit le départ du locataire, admet-on généralement) et que personne d’autre n’a accédé aux lieux, le juge refusera le plus souvent de considérer que le bailleur a renoncé à toute indemnité pour dégâts locatifs du seul fait de l’acceptation des clés sans réserves.
Par contre, si le bailleur a accepté les clés sans réserve, a repris possession des lieux ou reloué à un tiers qui s’est installé, le juge admettra mal qu’il réclame des dégâts locatifs en réponse à une lettre du locataire qui lui réclamerait le montant de sa garantie locative.
Que peut faire le bailleur lorsque le locataire part sans prévenir en emportant les clés ? Il semble bien qu’en ce cas la solution la plus facile et qui, de surcroît, ne coûte rien consiste à porter plainte auprès de la police pour l’abus de confiance dont s’est rendu coupable le locataire.
La police recherchera alors ce locataire peu scrupuleux dont le propriétaire ignore souvent la nouvelle adresse.
La clôture des comptes
Quels comptes ?
A la fin de la location, il convient de voir ce que chacun doit à l’autre.
¨ Le propriétaire peut devoir la garantie locative, éventuellement des indemnités pour les transformations effectuées, le solde éventuellement positif entre la provision reçue pour les charges et les charges réelles, etc.
Attention : en principe, la garantie locative doit être restituée ou libérée à la fin du bail puisqu’elle servait à garantir le respect de ses obligations par le preneur.
Il faut en déduire les sommes que le locataire doit au bailleur pour les charges ou dégâts locatifs, s’il y en a.
¨ Le locataire peut devoir un solde des charges locatives, des indemnités pour dégâts locatifs ou pour une éventuelle indisponibilité pendant les travaux de remise en état, des indemnités d’occupation s’il est resté dans les lieux au-delà du terme fixé par le bail, des indemnités de relocation et de résiliation si celle-ci s’est faite à ses torts, etc.
Quant aux autres compteurs de chauffage qui serviraient aux communs, ils doivent également être relevés contradictoirement.
Les comptes s’effectuent, en principe donc, lors de la sortie des lieux.
Ceci s’avère cependant pratiquement impossible dans la plupart des locations d’immeubles à appartements multiples où les charges sont établies trimestriellement ou annuellement. En ce cas, on peut admettre de laisser en suspens la clôture des comptes mais uniquement en ce qui concerne ce point.
En résumé, le locataire qui a restitué les lieux en bon état et qui ne s’est rien vu réclamer par le propriétaire a tout intérêt à réclamer judiciairement le remboursement ou la libération de sa garantie locative si le bailleur se refuse à le faire après la fin du bail.
A la fin de la location, il convient de voir ce que chacun doit à l’autre.
¨ Le propriétaire peut devoir la garantie locative, éventuellement des indemnités pour les transformations effectuées, le solde éventuellement positif entre la provision reçue pour les charges et les charges réelles, etc.
Attention : en principe, la garantie locative doit être restituée ou libérée à la fin du bail puisqu’elle servait à garantir le respect de ses obligations par le preneur.
Il faut en déduire les sommes que le locataire doit au bailleur pour les charges ou dégâts locatifs, s’il y en a.
¨ Le locataire peut devoir un solde des charges locatives, des indemnités pour dégâts locatifs ou pour une éventuelle indisponibilité pendant les travaux de remise en état, des indemnités d’occupation s’il est resté dans les lieux au-delà du terme fixé par le bail, des indemnités de relocation et de résiliation si celle-ci s’est faite à ses torts, etc.
Comment ?
A la sortie des lieux, il faut procéder à la fermeture de tous les compteurs individuels ou, du moins, les relever contradictoirement afin d’éviter toute contestation ainsi que tous frais d’abonnements ultérieurs qui n’incombent plus au locataire sortant.Quant aux autres compteurs de chauffage qui serviraient aux communs, ils doivent également être relevés contradictoirement.
Les comptes s’effectuent, en principe donc, lors de la sortie des lieux.
Ceci s’avère cependant pratiquement impossible dans la plupart des locations d’immeubles à appartements multiples où les charges sont établies trimestriellement ou annuellement. En ce cas, on peut admettre de laisser en suspens la clôture des comptes mais uniquement en ce qui concerne ce point.
En résumé, le locataire qui a restitué les lieux en bon état et qui ne s’est rien vu réclamer par le propriétaire a tout intérêt à réclamer judiciairement le remboursement ou la libération de sa garantie locative si le bailleur se refuse à le faire après la fin du bail.
Les visites
Le locataire doit accepter les visites du bailleur et d’éventuels locataires avant la fin du bail, afin de faciliter la relocation.
Si le bail prévoit les modalités de ces visites, les parties doivent respecter ce qui a été convenu.
Si rien n’a été explicitement prévu, il faut se référer aux usages.
Comme aucune des parties ne peut opposer sa volonté à l’autre, elles doivent s’entendre pour fixer les jours et heures de visite de manière raisonnable pour chacun.
Il faut que le bien puisse au moins être visité deux fois par semaine pendant 2 heures, à des jours et des heures raisonnables.
De plus, le locataire doit tolérer l’apposition d’affiches «à louer».
Le bailleur, quant à lui, a intérêt à prendre contact avec le locataire, d’abord pour visiter une première fois les lieux, ce qui lui permettra de se rendre compte si des dégâts locatifs importants existent, ensuite pour se mettre d’accord avec le locataire sur les jours et heures de visite et sur l’apposition d’affiches éventuelles.
Il proposera jour et heure soit pour un état des lieux à l’amiable, soit pour un état des lieux à établir par un expert commun.
Si le locataire refuse ou se dérobe, le propriétaire prudent lui enverra un écrit recommandé pour lui proposer un état des lieux à établir, par exemple, le dernier jour de la location, en le priant de donner réponse.
Si le bail prévoit les modalités de ces visites, les parties doivent respecter ce qui a été convenu.
Si rien n’a été explicitement prévu, il faut se référer aux usages.
Comme aucune des parties ne peut opposer sa volonté à l’autre, elles doivent s’entendre pour fixer les jours et heures de visite de manière raisonnable pour chacun.
Il faut que le bien puisse au moins être visité deux fois par semaine pendant 2 heures, à des jours et des heures raisonnables.
De plus, le locataire doit tolérer l’apposition d’affiches «à louer».
Le bailleur, quant à lui, a intérêt à prendre contact avec le locataire, d’abord pour visiter une première fois les lieux, ce qui lui permettra de se rendre compte si des dégâts locatifs importants existent, ensuite pour se mettre d’accord avec le locataire sur les jours et heures de visite et sur l’apposition d’affiches éventuelles.
Il proposera jour et heure soit pour un état des lieux à l’amiable, soit pour un état des lieux à établir par un expert commun.
Si le locataire refuse ou se dérobe, le propriétaire prudent lui enverra un écrit recommandé pour lui proposer un état des lieux à établir, par exemple, le dernier jour de la location, en le priant de donner réponse.
Le bail de rénovation
Vous avez trouvé l’hôtel de maître de vos rêves, un dernier étage avec vue imprenable sur les égouts (oh ! pardon, les canaux) de Bruges ou tout simplement un appartement bien situé au centre ville près de votre lieu de travail. Hors prix ? Pas du tout, bien au contraire. Mais alors ? Tout à fait inhabitable tel quel et en très mauvais état, mais quelle merveille cela pourrait être après une sérieuse rénovation !
Oui, bien sûr, mais s’il faut laisser le propriétaire s’y installer ou le louer à d’autres après quelques années, non merci !
Une solution à ce problème apparemment insoluble ?
Oui, l’article 8 de la loi du 20/02/1991 vous permet de résoudre le problème. Que prévoit-il ?
Il permet de conclure un bail où le preneur s’engage à réaliser à ses fiais des travaux déterminés.
En contrepartie, le locataire peut obtenir soit une diminution de loyer, soit, ce qui est généralement plus intéressant, la renonciation du bailleur à mettre fin au bail pour une période déterminée.
Que faut-il faire si le propriétaire est d’accord ?
Le propriétaire doit veiller à ce que les travaux soient suffisamment précisés, de manière à éviter les contestations futures et une remise en état sommaire qui ne compenserait pas les sacrifices financiers ou autres qu’il consent.
En contrepartie de ces travaux, le locataire peut obtenir
Ces différentes concessions du bailleur peuvent d’ailleurs être cumulées, mais il doit veiller à ce qu’elles soient économiquement rentables au moins à long terme.
Lors de la conclusion de ce genre de bail, chacune des parties doit soigneusement peser es concessions à faire et à obtenir de l’autre partie.
Examiner si une longue durée est l’avantage essentiel et/ou s’il doit être cumulé avec l’assurance d’un loyer inchangé.
Le propriétaire doit, pour sa part, mettre en balance le coût d’un financement qu’il pourrait faire lui-même avec la modicité des loyers qu’il percevra par exemple.
Dernière précision : ce contrat peut parfaitement être conclu durant un bail en cours.
Un nouveau contrat verra alors le jour, avec toutes les possibilités décrites.
Une particulière attention est cependant requise de la part de chacune des parties lors de l’élaboration de ce bail. Elles ont chacune un intérêt vital à ce que toutes les modalités du contrat soient clairement précisées
Oui, bien sûr, mais s’il faut laisser le propriétaire s’y installer ou le louer à d’autres après quelques années, non merci !
Une solution à ce problème apparemment insoluble ?
Oui, l’article 8 de la loi du 20/02/1991 vous permet de résoudre le problème. Que prévoit-il ?
Il permet de conclure un bail où le preneur s’engage à réaliser à ses fiais des travaux déterminés.
En contrepartie, le locataire peut obtenir soit une diminution de loyer, soit, ce qui est généralement plus intéressant, la renonciation du bailleur à mettre fin au bail pour une période déterminée.
Que faut-il faire si le propriétaire est d’accord ?
- Conclure un bail écrit et le faire enregistrer, pour qu’il puisse être opposable à un acquéreur éventuel.
Le propriétaire doit veiller à ce que les travaux soient suffisamment précisés, de manière à éviter les contestations futures et une remise en état sommaire qui ne compenserait pas les sacrifices financiers ou autres qu’il consent.
En contrepartie de ces travaux, le locataire peut obtenir
- soit un loyer nettement diminué pendant une période déterminée à préciser ;
- soit l’engagement du propriétaire de renoncer pendant une période déterminée, qui peut dépasser 9 années, à la faculté de demander la révision du loyer (en ce cas, l’article 7 de la loi qui prévoit la révision du loyer et des charges sera écarté et aucune des deux parties ne pourra l’invoquer pendant la période concernée) ;
- soit l’engagement du bailleur de renoncer pendant une période déterminée qui peut être supérieure à 9 années à toute faculté de mettre fin au bail (en ce cas, le bailleur ne peut plus mettre fin au bail ni pour occuper personnellement, ni pour effectuer des travaux, ni sans motif moyennant indemnité).
Ces différentes concessions du bailleur peuvent d’ailleurs être cumulées, mais il doit veiller à ce qu’elles soient économiquement rentables au moins à long terme.
Lors de la conclusion de ce genre de bail, chacune des parties doit soigneusement peser es concessions à faire et à obtenir de l’autre partie.
Examiner si une longue durée est l’avantage essentiel et/ou s’il doit être cumulé avec l’assurance d’un loyer inchangé.
Le propriétaire doit, pour sa part, mettre en balance le coût d’un financement qu’il pourrait faire lui-même avec la modicité des loyers qu’il percevra par exemple.
Dernière précision : ce contrat peut parfaitement être conclu durant un bail en cours.
Un nouveau contrat verra alors le jour, avec toutes les possibilités décrites.
Une particulière attention est cependant requise de la part de chacune des parties lors de l’élaboration de ce bail. Elles ont chacune un intérêt vital à ce que toutes les modalités du contrat soient clairement précisées
