La mission de l'expert
La mission de l’expert immobilier est complexe. L’expert immobilier se voit confier des missions diversifiées, suivant la volonté de celui-ci qui fait appel à ses services.
Pour ne citer que quelques missions, les plus courantes sont :
• mandat, par un organisme financier, pour l’achat, la transformation (ou autre but), d’un immeuble
• les expertises en cas de sinistre
• les expertises judiciaires
• les expertises pour recouvrement de créances
• les arbitrages volontaires
• les expertises pour successions
• les états des lieux d’entrée et sortie, dans le cadre de la location
• constat d’avancement de travaux, lors de la transformation d’immeuble
• un assureur désirant connaître la valeur de reconstruction d’un bien
• la gestion de patrimoine immobilier
• sortie d’indivision
• évaluation des valeurs locatives…
Dans le cadre de sa mission, l’expert immobilier devra :
• élaborer un rapport descriptif, le plus complet possible avec différentes valeurs, ainsi qu’y insérer des photos
• Il devra, dans la mesure du possible, vous aider à prendre une décision, la mieux adaptée à la situation
Argumenter son rapport auprès des organismes de crédit, propriétaires ou futurs acquéreurs
La lettre de mission
La lettre de mission (ou mandat ou aussi convention de louage d’ouvrage) doit comprendre, en principe, l'objet de l’expertise, la nature de l’expertise, les documents d'information nécessaires pour l’expertise immobilière, le montant des frais et honoraires fixés après échange avec l’expert immobilier, les modalités de règlement des honoraires, avec le versement d'une provision, si celle-ci a été prévue.
Pour des raisons d'urgence, l’expertise immobilière peut commencer avant la réception de la lettre de mission émanant du client.
Pour des raisons d'urgence, l’expertise immobilière peut commencer avant la réception de la lettre de mission émanant du client.
Personnes concourant à l’expertise
Un expert immobilier ou une société d'expertise peut utiliser un ou plusieurs collaborateurs pour réaliser l’expertise immobilière. Ces derniers opèrent sous l'entière responsabilité de l’expert immobilier ; il est recommandé que leur participation soit indiquée en introduction du rapport d'expertise.
Lorsqu'il s'agit d'experts immobiliers ou de collaborateurs extérieurs, ceux-ci peuvent être mentionnés dans le rapport d'expertise mais ils n'engagent leur responsabilité directe vis à vis du mandant que s'ils sont cosignataires de l’expertise immobilière
Lorsqu'il s'agit d'experts immobiliers ou de collaborateurs extérieurs, ceux-ci peuvent être mentionnés dans le rapport d'expertise mais ils n'engagent leur responsabilité directe vis à vis du mandant que s'ils sont cosignataires de l’expertise immobilière
Confidentialité
Confidentialité générale : Le rapport d'expertise immobilière est de diffusion confidentielle : il ne peut être transmis à une tierce personne qu'après accord du mandant.
Le non-respect de cette confidentialité peut entraîner un recours contre l’expert immobilier.
Confidentialité renforcée : Ce principe de confidentialité peut être renforcé par l'interdiction donnée nommément à l’expert immobilier et à ses collaborateurs de communiquer ou d'utiliser toute information sur un dossier réalisé ou en cours.
Cette confidentialité renforcée fait souvent l'objet d'un engagement personnel et nominatif signé par l’expert et les collaborateurs internes ou externes qui ont accès au dossier.
Le non-respect de cette confidentialité entraîne la responsabilité de l’expert immobilier et de ses collaborateurs.
Le non-respect de cette confidentialité peut entraîner un recours contre l’expert immobilier.
Confidentialité renforcée : Ce principe de confidentialité peut être renforcé par l'interdiction donnée nommément à l’expert immobilier et à ses collaborateurs de communiquer ou d'utiliser toute information sur un dossier réalisé ou en cours.
Cette confidentialité renforcée fait souvent l'objet d'un engagement personnel et nominatif signé par l’expert et les collaborateurs internes ou externes qui ont accès au dossier.
Le non-respect de cette confidentialité entraîne la responsabilité de l’expert immobilier et de ses collaborateurs.
Délais
Les délais de réalisation d'une expertise immobilière varient avec l'étendue physique de la mission (taille et éloignement des immeubles à visiter) et sa complexité.
Les délais sont déterminés avec le client. Ils sont calculés à compter de la date, d'une part, de remise des pièces dont l’expert immobilier a besoin, d'autre part, de celle de la mise en possibilité de visiter l'immeuble.
En cas d'incidents (difficultés pour visiter, pour obtenir des pièces ou renseignements indispensables,...) susceptibles d'affecter le respect des délais, l’expert immobilier en tiendra informé son client dans les plus brefs délais et négociera le report du terme convenu.
En toute hypothèse, l’expert immobilier doit toujours agir avec la plus grande diligence, le non respect des délais, par le fait de sa seule négligence, pouvant entraîner la mise en jeu de sa responsabilité.
Les délais sont déterminés avec le client. Ils sont calculés à compter de la date, d'une part, de remise des pièces dont l’expert immobilier a besoin, d'autre part, de celle de la mise en possibilité de visiter l'immeuble.
En cas d'incidents (difficultés pour visiter, pour obtenir des pièces ou renseignements indispensables,...) susceptibles d'affecter le respect des délais, l’expert immobilier en tiendra informé son client dans les plus brefs délais et négociera le report du terme convenu.
En toute hypothèse, l’expert immobilier doit toujours agir avec la plus grande diligence, le non respect des délais, par le fait de sa seule négligence, pouvant entraîner la mise en jeu de sa responsabilité.
La visite des lieux
D'une manière générale, toute expertise immobilière d'immeuble nécessite une visite détaillée de l'immeuble.
Pour des raisons de confidentialité et d'urgence, il peut arriver qu'une visite partielle de l'immeuble soit seule possible. Elle se limite parfois à la visite des parties communes ou ouvertes au public ; dans ce cas l’expert immobilier doit le signaler dans son rapport.
Pour des raisons de délai, en cas d'expertise d'un patrimoine immobilier important et souvent dispersé, une visite sur échantillon peut être envisagée ; le choix de cet échantillon doit être fait en plein accord avec le mandant et être explicité dans le rapport.
Pour des raisons de confidentialité et d'urgence, il peut arriver qu'une visite partielle de l'immeuble soit seule possible. Elle se limite parfois à la visite des parties communes ou ouvertes au public ; dans ce cas l’expert immobilier doit le signaler dans son rapport.
Pour des raisons de délai, en cas d'expertise d'un patrimoine immobilier important et souvent dispersé, une visite sur échantillon peut être envisagée ; le choix de cet échantillon doit être fait en plein accord avec le mandant et être explicité dans le rapport.
L'utilisation des pièces
Les documents d'information fournis par le mandant (situation locative, plans, état de surfaces, nature des lieux...) sont présumés exacts.
S'ils se révèlent notoirement faux ou inexacts, l’expert doit essayer d'y remédier auprès de son mandant.
En cas d'impossibilité, l’expert immobilier doit émettre expressément des réserves en les expliquant dans le rapport.
S'ils se révèlent notoirement faux ou inexacts, l’expert doit essayer d'y remédier auprès de son mandant.
En cas d'impossibilité, l’expert immobilier doit émettre expressément des réserves en les expliquant dans le rapport.
L'étude du dossier
L'expertise immobilière détaillée d'un immeuble comprend l’analyse de l’immeuble et l'analyse du marché.
L’analyse de l’immeuble sera détaillée ultérieurement mais les investigations qu'elle nécessite y compris celles que l'on n'a pu faire, doivent être évoquées dans le rapport d'expertise.
L'analyse du marché implique une étude des références par accès aux banques de données et aux sources d'informations diverses.
Cette étude doit être mentionnée, même brièvement, dans le rapport d'expertise.
L’analyse de l’immeuble sera détaillée ultérieurement mais les investigations qu'elle nécessite y compris celles que l'on n'a pu faire, doivent être évoquées dans le rapport d'expertise.
L'analyse du marché implique une étude des références par accès aux banques de données et aux sources d'informations diverses.
Cette étude doit être mentionnée, même brièvement, dans le rapport d'expertise.
L'interruption ou la modification de la mission
Une mission peut être interrompue avant le rendu des conclusions pour des raisons diverses, et notamment :
La mission d'expertise immobilière est alors interrompue en cours d'exécution. L’expert doit alors être rémunéré en conséquence. Il reste toutefois redevable de certaines obligations, en particulier au niveau de la confidentialité.
Si l'objet ou les hypothèses de travail sont modifiés, une nouvelle lettre de mission doit être établie.
- du fait d'une décision du mandant,
- du fait de l’expert immobilier, en particulier s'il considère que trop d'éléments ou d'informations lui font défaut
La mission d'expertise immobilière est alors interrompue en cours d'exécution. L’expert doit alors être rémunéré en conséquence. Il reste toutefois redevable de certaines obligations, en particulier au niveau de la confidentialité.
Si l'objet ou les hypothèses de travail sont modifiés, une nouvelle lettre de mission doit être établie.
Le rendu des conclusions
Forme des conclusions
Les conclusions sont, sauf exception, matérialisées par un rapport écrit.
Les conclusions du rapport doivent être exposées le plus clairement possible.
Quand des hypothèses particulières de réalisation ou de faisabilité ont été émises dans le rapport d'expertise immobilière, elles doivent être réitérées explicitement dans la conclusion.
La remise du rapport est souvent accompagnée de commentaires verbaux. Toutefois, toute précision, notamment quant aux hypothèses de travail retenues ou écartées mérite d’être consignée dans le rapport.
Réserves éventuelles
Si l’expert immobilier a des incertitudes, quant à la fiabilité et à l'exhaustivité des informations fournies, il doit clairement en faire état sous forme de réserves qui peuvent affecter sérieusement les conclusions de l’expertise.
II est vivement recommandé de prévoir d'éventuelles réserves concernant l'environnement, la pollution, l'infestation ou la contamination.
Impossibilité de fournir les conclusions
Lorsque des éléments d'information majeurs font défaut ou que des incertitudes sérieuses demeurent, l’expert peut considérer qu'il est dans l'impossibilité de déposer ses conclusions.
Il doit en informer son mandant par écrit, en précisant les motifs.
Même si l’expert immobilier ne dépose pas de conclusions, il reste redevable d'une obligation de réserve et de confidentialité vis-à-vis des mandants.
Les conclusions sont, sauf exception, matérialisées par un rapport écrit.
Les conclusions du rapport doivent être exposées le plus clairement possible.
Quand des hypothèses particulières de réalisation ou de faisabilité ont été émises dans le rapport d'expertise immobilière, elles doivent être réitérées explicitement dans la conclusion.
La remise du rapport est souvent accompagnée de commentaires verbaux. Toutefois, toute précision, notamment quant aux hypothèses de travail retenues ou écartées mérite d’être consignée dans le rapport.
Réserves éventuelles
Si l’expert immobilier a des incertitudes, quant à la fiabilité et à l'exhaustivité des informations fournies, il doit clairement en faire état sous forme de réserves qui peuvent affecter sérieusement les conclusions de l’expertise.
II est vivement recommandé de prévoir d'éventuelles réserves concernant l'environnement, la pollution, l'infestation ou la contamination.
Impossibilité de fournir les conclusions
Lorsque des éléments d'information majeurs font défaut ou que des incertitudes sérieuses demeurent, l’expert peut considérer qu'il est dans l'impossibilité de déposer ses conclusions.
Il doit en informer son mandant par écrit, en précisant les motifs.
Même si l’expert immobilier ne dépose pas de conclusions, il reste redevable d'une obligation de réserve et de confidentialité vis-à-vis des mandants.