Le rapport d'expertise

Le rapport d'expertise détaillé implique la visite de l’immeuble par un expert immobilier, si possible dans son intégralité. Cependant, pour des patrimoines très importants, composés d'ensembles assez homogènes, une visite exhaustive et complète n'est pas toujours possible ; l’expert immobilier devra alors déterminer l'échantillon visité en accord avec son client.

Le rapport comprendra la mission, les clauses de non publication et d'utilisation, la situation géographique, la description du bien, l’appréciation qualitative, l'évaluation, les conclusions et les annexes

Le rapport d'expertise résumé implique la visite de l'immeuble par un expert immobilier, dans les mêmes conditions.

Les prestations et diligences effectuées par l’expert sont en principe identiques.

C'est seulement la présentation des conclusions qui change, celles-ci étant exprimées de façon synthétiques et plus succinctes.

Toutefois, dans certains cas, les conditions d'exécution de l’expertise ne permettent pas, souvent pour des raisons de délai, la mise en œuvre des mêmes diligences qu'un rapport détaillé.

L’expert immobilier devra alors le préciser clairement dans le chapitre " Mission ".

Le certificat d'expertise est une forme de rapport d'expertise résumé généralement appliquée pour des expertises répétitives ou portant sur de nombreux immeubles. Il se caractérise par une présentation synoptique et standardisée de l’expertise immobilière.

Comme dans le cas du rapport résumé, les diligences sont, sauf exception, identiques à celles d'un rapport détaillé : l’expert aura visité les lieux, recueilli et traité les données de bases et effectué les mêmes calculs. Seule la présentation revêt une forme plus au moins développée.

Toutefois, pour certains immeubles très importants ou très complexes, l'évaluation sous forme de rapport résumé ou de certificat ne couvre pas la même gamme d'investigations et de calculs qu'un rapport d'expertise détaillé.

Sauf exception justifiée due à un manque d'informations non imputable à l’expert immobilier ou à des instructions spécifiques du client clairement exposées, un rapport d'expertise immobilière doit comporter, en principe, les éléments ci-après.

- Identité du client ou du mandant, son lien avec l'immeuble à expertiser,  l'objet de la mission doit être défini de façon précise : il doit indiquer si l'immeuble est à évaluer dans son état actuel, ou dans un état futur, dans l'hypothèse de la prolongation de son usage actuel, ou de l'utilisation pour un autre usage...

-  identification des biens ou droits à évaluer doivent être identifiés, si possible par la désignation cadastrale, l'adresse exacte et l’usage à la date de visite,

-  date de valeur de l'expertise immobilière,

-  date de rédaction (si celle-ci notamment est différente de la date de valeur).

-  la date de visite de l'expert immobilier,

-  mention de la visite en précisant le cas échéant s'il n'a pas été possible d'accéder à la totalité des lieux, si les occupants ont été prévenus ou non ; pour des patrimoines très importants composés d'ensembles assez homogènes pour lesquels une visite exhaustive et complète n'est pas possible dans des délais normaux, l’expert immobilier devra bien identifier la nature de l'échantillonnage visité, en accord avec son client,

-  hypothèses de travail retenues et valeurs définies (valeur «libre » ou « occupé », avec un état locatif donné, valeurs vénales ou de remplacement, valeurs locatives...),

-  réserves éventuelles en cas d'impossibilité de vérifier telles ou telles données pouvant avoir une incidence sur la valeur,

-  liste des documents et informations mis à la disposition par le client et utilisés par l’expert : titre de propriété, copie de désignation d'immeuble ou de droits de propriété figurant dans un titre, état locatif détaillé ou résumé, baux originaux ou copies avec avenants, quittances de loyer, plans originaux ou copies, permis de construire ou de démolir, etc...

Les pratiques professionnelles conduisent généralement les experts immobiliers à insérer dans leur rapport une ou deux clauses du type de celles- ci après ;

«  Le mandant ne peut utiliser le rapport d'expertise de façon partielle en isolant telle ou telle partie de son contenu  »

« Le présent rapport d'expertise en tout ou partie ne pourra être cité ni même mentionné dans aucun document, aucune circulaire et aucune déclaration destinées à être publiés et ne pourra pas être publié d'une quelconque manière sans l'accord écrit de l’expert quant à la forme et aux circonstances dans lesquelles il pourra paraître. »

Celle-ci peut être détaillée en situation générale, localisation particulière, emplacement, environnement et voisinage, desserte routière et transports urbains.

Désignation du régime de propriété ou de la nature juridique du bien ou du droit, notamment : propriété pleine et entière, locaux dépendant d'une copropriété horizontale ou verticale, indivision, immeuble détenu par le biais de titres d'une société civile ou commerciale, concession, construction sur terrain d'autrui, location, contrat de crédit-bail, division en volume...

Classement ou zoning, servitudes publiques, projets susceptibles d'affecter le bien, constructibilité. Ces renseignements sont publics et délivrés par les services administratifs par voie orale ou par consultation de documents.

Il convient de rappeler que seuls sont opposables aux tiers certains documents fournis par 1'Administration (certificat d'urbanisme, permis de construire). La production de ces pièces demande un délai qui est souvent incompatible avec celui fixé par la mission d'expertise immobilière.

•    Nature et consistance des biens.
•   Affectation (usage physique, affectation juridique ou urbanistique).
•   Surface du terrain et des bâtiments. Ces surfaces sont généralement fournies par le client (plan, état des surfaces). Seules les surfaces mesurées par un expert immobilier.

•   Etat d'entretien général des biens : gros-oeuvre, second œuvre, finition. Il n'est pas de la compétence de l’expert immobilier de fournir des diagnostics techniques détaillés, ni dans sa mission d’établir des devis de travaux. Il doit en revanche éclairer son mandant sur la qualité de l'entretien avec ses conséquences sur la valeur des biens et fournir éventuellement un ordre de grandeur du montant des travaux nécessaires
•   Equipement : éléments de confort ou services généraux pouvant être considérés comme immeubles par destination.
•   Annexes aux locaux ou à l'immeuble : parkings, archives, caves, locaux sociaux, détaillés séparément le cas échéant.

Il ne rentre pas dans les compétences actuelles et normales de l’expert immobilier d'apprécier ni de chiffrer l'incidence des risques liés à la contamination des sols, des bâtiments, la pollution des terrains et plus généralement les questions concernant l'environnement. Il peut toutefois prévenir son mandant des risques s'il en apparaît à partir des informations générales sur le secteur.

En outre, les problèmes soulevés par la présence d'amiante, de termites et par certaines nuisances acoustiques ou phoniques ne peuvent être évalués avec précision que par des spécialistes habilités et assurés à cet effet.

L'expert immobilier devra donc rappeler dans son rapport les limites de sa mission, tout en se réservant la possibilité d'informer son mandant en cas de risques évidents ou patents, et en lui suggérant de requérir les services d'un ou de plusieurs spécialistes concernés.

Un immeuble peut être vacant, occupé par son propriétaire, par un tiers à titre gratuit, (avec ou sans titre), occupé à titre onéreux avec des baux de conditions diverses.

Selon les cas, le rapport d'expertise immobilière détaillera la situation locative des biens, à la date de l'expertise.

Appréciation qualitative Celle-ci consiste à donner une appréciation courte ou détaillée des biens au regard de leur utilisation et des conditions du marché dans lequel ils se situent.

L'expert immobilier effectue une étude de marché des biens comparables qu'il peut résumer sans la détailler. Les rapports d'expertise ne comportent pas systématiquement d’éléments de référence ; certains peuvent toutefois être exposés verbalement après le dépôt du rapport, au mandant qui en fait la demande et qui s'engage à respecter le principe de confidentialité.

Celle-ci doit comporter le choix des méthodes d'évaluation retenues avec éventuellement la justification de celles-ci.

Sont ensuite exposés de manière plus ou moins détaillée les calculs, découlant des méthodes employées, ainsi que les chiffres retenus dont la synthèse sera reprise en conclusion.

Dans les rapports d'expertise immobilière résumés ou de forme standard, les avis ou révisions sur dossier, ou les rapports portant sur des groupes d'immeubles très nombreux, les calculs détaillés n'apparaissent pas.

Les conclusions peuvent être assorties de réserves concernant le bien, son utilisation actuelle ou future et le marché dans lequel il se situe.

Il est indiqué dans les conclusions si les chiffres sont donnés hors droits de mutation et frais d'acquisition et hors TVA ou non.

Le régime fiscal du mode de cession retenu doit, toujours être explicitement mentionné (opération d'apport, cessions de droits, de parts ou d'actions, vente directe, etc...).

Dans certains cas, l’expert pourra faire apparaître plusieurs chiffres dans ses conclusions et en particulier dans les cas suivants :

•   lorsque plusieurs hypothèses d'utilisation ou d'occupation ont été étudiées,
•   quand le régime fiscal de la mutation est incertain ou peut être variable,
•   si des inconnues pèsent sur l'utilisation ou l'affectation du bien.

Il est recommandé, pour ne pas alourdir le corps du rapport d'expertise immobilière, de reporter en annexe les différents documents qui peuvent être joints à l’expertise, en appui de celle-ci.

On notera en particulier et de façon non exhaustive :

•   les plans (plan de situation, plan masse...),
•   les photographies des immeubles,
•   les états locatifs ou les baux,
•   les documents d'urbanisme éventuellement disponibles (certificat d’urbanisme, permis de construire),
•   les états de charges locatives et plus généralement tous autres documents ne nécessitant pas d'être retranscrits intégralement dans le corps du rapport d'expertise immobilière proprement dit.