L'estimation immobilière

Mis à part le rapport d'audit immobilier, (la mission d'audit impliquant une étude approfondie) le rapport d'expertise détaillé est le document le plus complet au sein de la gamme des prestations identifiées.

le terme "Expertise" implique la visite des biens à évaluer quelle que soit la forme du rendu des conclusions.

Celles-ci peuvent être exprimées dans trois formats :

•   le rapport détaillé,
•   le rapport résumé,
•   le certificat d'expertise.

Les investigations auxquelles l’expert doit se livrer dans l’accomplissement d'une mission donnant lieu à l'établissement d'un rapport d'expertise peuvent toutefois varier en fonction du type d'immeuble ou du type de droit immobilier évalué.

De plus en plus, les immeubles font l'objet d'évaluations successives à intervalles rapprochés.

Les immeubles, propriétés des compagnies d’assurances et des sociétés civiles de placement immobilier, doivent être évalués chaque année.

Il est donc procédé à une actualisation d'expertise antérieure également appelée "certification intermédiaire". L'actualisation peut se faire avec ou sans nouvelle visite de l'immeuble. En l'absence de nouvelle visite, l’expert entreprend un examen rapide des modifications intervenues dans la situation juridique, urbanistique ou locative de l'immeuble et rend ses conclusions sous forme succincte.

Si l'immeuble a subi des modifications notables dans sa structure ou son environnement, le client ou l’expert peut décider qu'une nouvelle visite s'impose. L'expert pourra alors revisiter l'immeuble soit de manière exhaustive, soit sous forme d'une reconnaissance extérieure qui consiste en l’inspection des parties communes lie l’immeuble et de son environnement immédiat.

En règle générale, une nouvelle visite, ne serait ce que sous la forme d'une reconnaissance extérieure, est souhaitable.

Pour les immeubles des compagnies d'assurance, une expertise quinquennale est obligatoire après 4 certifications intermédiaires.

Pour les autres immeubles, une réévaluation peut s'imposer après une première expertise antérieure. Les réévaluations impliquent de préférence une visite complète, soit au minimum une simple reconnaissance extérieure s'il n'y a pas eu de modification notable dans la structure ou dans l'état de l'immeuble et compte tenu de la date du rapport précédent.

S'il n'y a pas eu de nouvelle visite complète, le rapport contiendra une réserve relative à l'état intérieur de l'immeuble.

Le rapport de réévaluation sera un rapport d'expertise dans les modalités telles définies précédemment

Les avis sur dossier sous-entendent que l'immeuble n'a pas été visité.

Ces avis peuvent prendre la forme d'une révision s'il s'agit de donner son avis sur le rapport d'expertise d'un confrère.

Parfois cet avis doit être donné dans un délai très court, sans avoir tous les éléments caractéristiques de l'immeuble.

Cet avis devra donc préciser les éléments qui ont été fournis ou pas ; si ce dernier fait état d'hypothèses, elles devront être clairement exprimées.

Les conclusions seront le plus souvent résumées et succincte

Il peut être demandé à un expert son avis sur un rapport d'expertise immobilière. Le travail demandé consiste à :

•   vérifier le choix et la régularité des méthodes d'évaluation utilisées.
•   fournir un diagnostic général sur la cohérence de la ou des évaluations, sans réaliser pour autant une expertise des immeubles.

Dans certains cas, l’expert en évaluation immobilière peut se voir demander de valider les conclusions d'un confrère, que celui-ci ait agi en tant qu'expert interne ou externe au mandant.

Il s'agit d'une mission de vérification approfondie concernant un immeuble, dont l’expertise détaillée est, soit le préalable, soit plus souvent l'aboutissement.

L'audit immobilier complet doit en effet comprendre les travaux suivants :

•   Vérification des titres de propriété étant précisé que, si celle-ci n'est pas effectuée par l’expert, elle doit l'être par un juriste.
• Production d'extraits cadastraux (matrices et plans).
• Vérification de la situation d'urbanisme des biens, confirmée par un document engageant l'administration et opposable aux tiers (certificat d'urbanisme, permis de construire).
• Estimation détaillée, par devis d'un professionnel, des travaux à entreprendre sur l’immeuble.
• Analyse des facteurs susceptibles d'affecter l'environnement de l'immeuble avec, en cas de besoin, avis d'un technicien extérieur éventuel.

À titre d'exemple, 1'expert en évaluation immobilière (sauf spécification particulière) n'est pas en mesure techniquement d'effectuer lui-même un sondage des sols, des contrôles techniques concernant le degré de pollution ou de contamination de la propriété ou de son environnement immédiat.

Toutefois, les renseignements recueillis auprès du client et des autorités administratives locales peuvent lui permettre, s'il apparaît des doutes ou des craintes à ce sujet, d'en informer son client, de façon que celui-ci puisse requérir les enquêtes ou les études nécessaires auprès de sociétés spécialisées.

•   Examen des originaux de baux et avenants pour les immeubles loués ; s'il n'est pas effectué par l’expert, il doit l'être par un juriste.
•   Mesurage des surfaces bâties si les documents en possession du client ou de ses conseils laissent planer un doute (plans n’étant plus à jour, plans incohérents, états de superficie n'ayant pas été dressés par un géomètre-expert ou un architecte, plans réduits).

 

Il est bien évident qu'un audit immobilier complet est une mission lourde. De ce fait l’expert ne peut la réaliser seul mais en collaboration avec d'autres techniciens et professionnels, en disposant d'un laps de temps suffisant. Dans un certain nombre de domaines, il devra faire appel à des prestataires de services de l'extérieur.

 

Dans certains cas, l'audit sera partiel, le mandant convenant avec l’expert du champ des diligences et des investigations à opérer.

 

En outre, la production de documents administratifs (Urbanisme, Hypothèques) peut s’avérer longue. En règle générale, ce type de mission sur un immeuble entier ne peut être réalisé dans un délai inférieur à un mois et peut s'étaler sur une période de plusieurs mois.

 

L'expertise immobilière détaillée intervient en principe au terme de l'audit immobilier ; toutefois, une première expertise peut être faite préalablement à l'audit puis complétée ou corrigée une fois l'audit achevé.

Il n’existe pas de terminologie arrêtée à ce jour de ces différents types d’études qui viennent souvent dans le prolongement d'une expertise, mais l'on peut citer entre autres : les études de valorisation, les études d'aménagements et les analyses financières prospectives.

Sous ce vocable générique sont regroupées des interventions qui ne peuvent pas être assimilées à des expertises, même si une évaluation ou une expertise en sont le point de départ ou l'aboutissement.

À titre d'exemples les plus courants et de façon non exhaustive, nous citons :

-  Les analyses prospectives : leur objet est d'analyser la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier dans le futur, ou de situer ce bien en fonction de l'évolution des marchés ;

-  les études de mise en valeur ou d'aménagement : Celles-ci consistent en général à partir de l'existant, à proposer ou suggérer des modifications tendant à faire évoluer la valeur d'un immeuble ;

-  les études de faisabilité : Il s'agit d'analyses visant à déterminer la conformité d'un projet immobilier aux contraintes juridiques, techniques et économiques.

Quel que soit le type d'étude entrepris, il apparaît souhaitable lorsque l’expert, ne produit qu'un seul document, de bien distinguer l’expertise proprement dite des études afin d'éviter toute confusion.