Durant le bail, le locataire doit effectuer les réparations locatives tels que :
- tuyaux de décharge: entretien pour éviter les obstructions ;
- chauffage central: nettoyage une fois par an, entretien, purge des radiateurs;
- portes: réparations des dommages dus au placement de petits verrous, etc., graissage des serrures et charnières, entretien des clenches et des boutons de porte ;
- électricité: réparation de dommages peu importants, entretien, remplacement des interrupteurs et prises de courant (même en cas d'usure normale) ;
- évier: entretien, débouchage ;
- boiseries: entretien ;
- cave: vidage et nettoyage lors du départ ;
- vermine: traitement ;
- parquets/planchers: entretien, traces d'objets lourds, … ;
- plafonds: lavage, colmatage des trous des clous et crampons retirés ;
- plâtrages: travaux à moins d'un mètre de hauteur, dommages résultant de forages, etc., enlever les clous et crampons, retoucher la peinture ; châssis: réparation des dommages peu importants, nettoyage, entretien des serrures et charnières ;
- égouts/évacuations: éviter les obstructions ;
- sanitaires, conduites d'eau, etc. : vider les conduites en cas de gel, entretien des baignoires, lavabos, etc. , réparation des fuites, remplacement des joints de robinets, enlever les dépôts de calcaire, éviter les obstructions, effectuer les débouchages nécessaires ; nettoyage général du logement ; conduits de cheminées: ramonage ;
- cheminées et manteaux de cheminées: entretien ;
- sols: entretien, remplacement de quelques dalles cassées ;
- parquet ciré : cirage suivant occupation, huilage des zones altérée (suivant traitement initial).
Le bailleur doit assumer les réparations nécessaires, les grands travaux d’entretien, les réparations urgentes et celles causées par la force majeure ou due à l’usure ou à la vétusté, autrement dit tous les travaux et les réparations autres que les réparations locatives à charge du locataire. Le locataire doit lui signaler ces réparations et, si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le mettre en demeure sans tarder (de préférence par lettre recommandée à la poste) de les exécuter.
La loi prévoit que le locataire doit effectuer les réparations dites locatives. Ce sont des réparations peu importantes, courantes qui sont en relation directe avec l’utilisation du bien. Parmi ces réparations, il y a :
- les petites réparations électriques, telles que remplacer les fusibles, les ampoules,
- en plomberie, les joints des robinets,
- les serrures ou les clés,
- les peintures et l’entretien des châssis intérieurs.
Le coût de la réparation des dégâts causés par le locataire est à sa charge. Certains entretiens sont obligatoires et doivent être faits tous les ans par des professionnels :
- le détartrage des boilers (cuve d’eau chaude régulée par un thermostat) et chauffe-eau,
- le ramonage des cheminées,
- s’il y a un jardin, l’entretien de celui-ci.
Enfin, le locataire a l’obligation d’entretenir et de maintenir son logement en bon état de propreté.
La loi tient compte de l’usure locative. A la sortie, si le propriétaire tente par exemple d’obtenir du locataire le remplacement des tapis de sol ainsi que le renouvellement des peintures, celui-ci peut refuser en invoquant l’usure locative.
Les réparations et entretiens à charge du propriétaire
Le propriétaire doit effectuer tous les entretiens et réparations nécessaires au maintien des lieux dans de bonnes conditions locatives.
Parmi ces réparations :
- les peintures des châssis extérieurs ;
- le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans ;
- le remplacement ou la réparation d’une chaudière ou d’un boiler si le locataire a bien effectué ses entretiens annuels ;
- tout dégât indépendant de la responsabilité du locataire.
Procédure pour obtenir la réalisation des réparations nécessaires à charge de son propriétaire
Il est tout à fait normal d’exiger de son propriétaire qu’il effectue les réparations qui lui incombent.
La première étape est évidemment de le prévenir des travaux à effectuer dans le logement, par écrit ou de vive voix.
Sans réponse de sa part ou en cas de refus d’effectuer les travaux nécessaires, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée. Dans une mise demeure doivent être précisés :
- la nature des travaux à effectuer ;
- éventuellement, un devis fourni par un professionnel ;
- une échéance pour permettre au propriétaire d’apporter une réaction positive (9 jours semblent être le laps de temps normal) ;
- une précision quant à la procédure prévue après l’envoi de la mise en demeure.
En cas de mutisme de la part du propriétaire, le locataire peut réagir de plusieurs manières.
La première solution, sans doute la plus facile, n’est valable que pour des travaux à effectuer dont les montants ne dépassent pas des sommes trop élevées. Dans ce cas, le locataire fait évaluer le montant des travaux par un professionnel. Il envoie ce devis au propriétaire, accompagné d’une nouvelle mise en demeure d’effectuer les travaux de 9 jours. Sans réaction positive du propriétaire, le locataire fait effectuer les travaux par le professionnel. Il envoie par la suite la copie de la facture au propriétaire et en déduit le montant de son loyer. Mais attention, il ne s’agit pas de faire rénover tout le logement aux frais du propriétaire, sans son accord, sous peine que le locataire se voit obligé par le juge de paix de prendre le coût des travaux à ses frais.
L’autre solution, plus longue, est d’entamer une procédure en justice de paix. Le locataire peut le faire avec l’aide d’un avocat, mais il peut aussi le faire seul. Dans ce cas, il lui est conseillé de rencontrer auparavant un juriste pour s’informer de la procédure à suivre.
Attention, dans aucun cas, le locataire ne peut arrêter de payer son loyer. Il existe malheureusement beaucoup d’exemples où des locataires, qui vivaient de graves problèmes avec leur propriétaire, ont dû quitter leur logement sous décision judiciaire (à leurs torts) parce qu’ils avaient interrompu le paiement de leur loyer.
